# Dva byty jako dvě jednotky v katastru: prohlášení a kdo co dodá > Rozdělení rodinného domu na dvě jednotky: kdy jednotky vzniknou, co musí obsahovat prohlášení vlastníka a co dodá firma, projektant, geodet a advokát. Zdroj: https://beeworkers.cz/poradna-zapis-dvou-jednotek-do-katastru.html --- [Domů](https://beeworkers.cz/index.html) · [Poradna: dům pro dvě generace](https://beeworkers.cz/poradna.html) Dům pro dvě generace **Krátká odpověď:** dva byty v rodinném domě se stanou dvěma jednotkami zápisem do katastru nemovitostí. Podkladem je prohlášení vlastníka. Jednotky mohou vzniknout jen v domě aspoň se dvěma byty. Prohlášení sepíše advokát nebo notář, výkresy jednotek geodet nebo projektant. My dodáme stavbu a výkresy skutečného provedení. Čtení **6 minut** Píše **Bee Workers s.r.o.** 1. [Co je jednotka a čím se liší od bytu?](https://beeworkers.cz/poradna-zapis-dvou-jednotek-do-katastru.html#co-je-jednotka-a-cim-se-lisi-od-bytu) 2. [Kdy může v rodinném domě vzniknout jednotka?](https://beeworkers.cz/poradna-zapis-dvou-jednotek-do-katastru.html#kdy-muze-v-rodinnem-dome-vzniknout-jednotka) 3. [Jakými cestami jednotky vznikají?](https://beeworkers.cz/poradna-zapis-dvou-jednotek-do-katastru.html#jakymi-cestami-jednotky-vznikaji) 4. [Co musí obsahovat prohlášení vlastníka?](https://beeworkers.cz/poradna-zapis-dvou-jednotek-do-katastru.html#co-musi-obsahovat-prohlaseni-vlastnika) 5. [Jak velký podíl připadne na každý byt?](https://beeworkers.cz/poradna-zapis-dvou-jednotek-do-katastru.html#jak-velky-podil-pripadne-na-kazdy-byt) 6. [Co po rozdělení patří oběma vlastníkům?](https://beeworkers.cz/poradna-zapis-dvou-jednotek-do-katastru.html#co-po-rozdeleni-patri-obema-vlastnikum) 7. [Co si připravit před schůzkou s advokátem nebo notářem?](https://beeworkers.cz/poradna-zapis-dvou-jednotek-do-katastru.html#co-si-pripravit-pred-schuzkou-s-advokatem-nebo-n) 8. [Kdo co dodává: firma, projektant, geodet, advokát a katastr?](https://beeworkers.cz/poradna-zapis-dvou-jednotek-do-katastru.html#kdo-co-dodava-firma-projektant-geodet-advokat-a-) 9. [Kdy přestavbu na dvě jednotky nezačneme?](https://beeworkers.cz/poradna-zapis-dvou-jednotek-do-katastru.html#kdy-prestavbu-na-dve-jednotky-nezacneme) ## Co je jednotka a čím se liší od bytu? Jednotka je byt spolu s podílem na společných částech domu a pozemku. Byt a podíl jsou spojené a oddělit je nejde. Jednotka je podle občanského zákoníku nemovitá věc. Každou jednotku jde proto samostatně prodat, darovat nebo zastavit. Byt je pojem stavebního zákona a rozhoduje o něm stavební úřad. Jednotka je pojem občanského zákoníku. Při rozdělení domu vlastníkem vzniká zápisem do veřejného seznamu, u domů do katastru nemovitostí. Stavební část rozdělení popisuje článek [rozdělení rodinného domu na dva byty](https://beeworkers.cz/poradna-rozdeleni-rodinneho-domu-na-dva-byty-povoleni.html). Tři úrovně přestavby srovnává článek [dům pro dvě generace: jak začít](https://beeworkers.cz/poradna-dum-pro-dve-generace-jak-zacit.html). ## Kdy může v rodinném domě vzniknout jednotka? Jen v domě aspoň se dvěma byty, stanoví § 1158 odst. 1 občanského zákoníku. Rodinný dům smí mít podle stavebního zákona nejvýš tři samostatné byty. Dům, ve kterém přibyla jen druhá kuchyň a koupelna, zůstává jedním bytem a na jednotky rozdělit nejde. Byt musí být podle vyhlášky č. 146/2024 Sb. stavebně uzavřený a mít aspoň jedno WC a jednu koupelnu. Bez toho druhý byt nevznikne a nevznikne ani jednotka. Druhou koupelnu a kuchyň popisuje článek [druhá koupelna a kuchyň v patře](https://beeworkers.cz/poradna-druha-koupelna-a-kuchyn-v-patre.html). Jestli a jak jde váš dům rozdělit na dva byty, ukáže náčrt dvou variant rozdělení z [placené prohlídky domu](https://beeworkers.cz/prestavba-na-dvougeneracni-dum-brno.html#kontakt-sluzba). ## Jakými cestami jednotky vznikají? Občanský zákoník zná čtyři cesty: - zápis do katastru po prohlášení vlastníka, který rozdělí své právo k domu a pozemku na jednotky, - zápis po ujednání spoluvlastníků nebo manželů, - rozhodnutí soudu při vypořádání spoluvlastnictví nebo společného jmění, - výstavba podle písemné smlouvy o výstavbě. Smlouva o výstavbě slouží i pro změnu domu, kterou jednotky teprve vzniknou. Má-li jednotka vzniknout stavební úpravou domu bez vymezených jednotek, ujednají strany ve smlouvě i vymezení jednotek a převod podílu. Výstavbou vznikne jednotka, když je dům navenek uzavřený obvodovými stěnami a střechou a byt obvodovými stěnami. Kterou cestu zvolit, posoudí advokát nebo notář. ## Co musí obsahovat prohlášení vlastníka? Prohlášení obsahuje podle občanského zákoníku aspoň: - údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území, - označení bytů aspoň číslem a umístěním a účel jejich užívání, - určení a popis společných částí a těch, které užívá jen jeden vlastník, - velikost podílů na společných částech, - práva a závady, které se vznikem jednotek přecházejí na vlastníky. K prohlášení se přikládají půdorysy všech podlaží nebo jejich schémata. Ukazují polohu bytů a společných částí a uvádějí podlahové plochy bytů. Připraví je geodet nebo projektant. Podkladem jsou výkresy skutečného provedení, které dodáme po stavbě. ## Jak velký podíl připadne na každý byt? Neurčí-li se podíly jinak, platí poměr podlahové plochy bytu k ploše všech bytů v domě. Prohlášení může podíly určit i jako stejné, nebo podle povahy, rozměrů a umístění bytu. Vzorový příklad: byt v přízemí má 80 m², byt v patře 60 m². Podíly jsou 80/140 a 60/140, tedy 4/7 a 3/7. Podle podílu přispívají vlastníci na správu domu a pozemku, pokud prohlášení neurčí jinak. *Vzorový příklad rozdělení domu na dvě jednotky. Pozemek, střecha, nosné zdi a společné rozvody patří oběma a podíly se bez jiného určení počítají z podlahových ploch bytů.* ## Co po rozdělení patří oběma vlastníkům? Pozemek, hlavní konstrukce domu a části podstatné pro jeho tvar a vzhled jsou vždy společné. Společné je i zařízení, které slouží i druhému vlastníkovi. Platí to, i když některou z těchto částí užívá jen jeden vlastník. Střecha, nosné zdi a společné rozvody tak patří oběma. Vlastník jednotky smí svůj byt uvnitř stavebně upravovat. Nesmí ale ohrozit, změnit ani poškodit společné části. Nový otvor v nosné zdi po vzniku jednotek se proto týká i druhého vlastníka. Statické posouzení otvoru popisuje článek [nosná zeď a změna dispozice](https://beeworkers.cz/poradna-nosna-zed-dispozice.html). Změnu prohlášení schvalují vlastníci jednotek, dotčený vlastník písemně. ## Co si připravit před schůzkou s advokátem nebo notářem? Prohlášení vychází z rozhodnutí vlastníka domu. Připravte si je předem: - kde přesně leží který byt a k čemu bude sloužit, - které části domu a pozemku bude užívat jen jeden z vlastníků, například část zahrady, - jestli mají podíly odpovídat podlahovým plochám bytů, nebo být stejné, - jaká práva a závady na domě a pozemku váznou a mají přejít na vlastníky jednotek, - půdorysy všech podlaží s plochami bytů od geodeta nebo projektanta. ## Kdo co dodává: firma, projektant, geodet, advokát a katastr? Rozdělení domu na jednotky má stavební a právní část. Tabulka ukazuje, kdo dodá kterou část a podle čeho. | Kdo | Co dodá | Podle čeho | | --- | --- | --- | | Bee Workers | Stavbu podle projektu, fotky rozvodů a výztuh před zakrytím, výkresy skutečného provedení | Projekt a smlouva o dílo | | Projektant a statik | Projekt přestavby se statikou a požárním řešením | Zákon č. 283/2021 Sb., § 156 a § 158 | | Stavební úřad | Povolení přestavby, zpravidla i kolaudace | Zákon č. 283/2021 Sb., § 171 a § 230 | | Geodet nebo projektant | Půdorysy všech podlaží s polohou bytů, společných částí a podlahovými plochami | Občanský zákoník, § 1166 odst. 2 | | Advokát nebo notář | Prohlášení vlastníka nebo smlouva o výstavbě a zápis jednotek | Občanský zákoník, § 1164, § 1166 a § 1170 | | Katastrální úřad | Zápis jednotek do katastru nemovitostí | Občanský zákoník, § 1164 | Jaké další doklady katastr k zápisu jednotek žádá, ověří geodet a advokát. Daně, poplatky, převody mezi generacemi a zástavu hypotékou s vámi řeší advokát nebo notář. Právní radu ani odhad ceny nemovitosti nedáváme. *Kdo dodává co při zápisu dvou jednotek: firma stavbu a výkresy skutečného provedení, geodet nebo projektant půdorysy, advokát nebo notář prohlášení a katastrální úřad zápis.* ## Kdy přestavbu na dvě jednotky nezačneme? V těchto situacích práci odložíme. U každé je krok, po kterém můžeme začít: - cílem jsou dvě jednotky, ale v domě má vzniknout jen druhá domácnost bez samostatného bytu. Nejdřív musí vzniknout samostatný byt, jednotky přijdou až po něm, - druhý byt nemá vlastní WC a koupelnu nebo není stavebně uzavřený. Jako byt ho nepředáme. Co byt potřebuje, popisuje článek [druhá koupelna a kuchyň v patře](https://beeworkers.cz/poradna-druha-koupelna-a-kuchyn-v-patre.html), - rozdělení vyžaduje nový otvor v nosné zdi a statik ho neposoudil. Bez posouzení statika ho nevybouráme. Statika zajistíte vy nebo projektant jako součást projektu, - přestavba nemá projekt, ačkoli v domě vzniká druhý byt. Bez projektu nestavíme. Projekt připraví autorizovaný projektant. Když žádného nemáte, poradíme vám při prohlídce, jak ho vybrat. Stav nosných zdí, stropů a rozvodů zjistíme na placené prohlídce, dřív než se cokoli bourá. ## Časté dotazy **Může rodinný dům mít dvě bytové jednotky?** Ano, pokud má aspoň dva byty. Bytové spoluvlastnictví podle § 1158 občanského zákoníku vzniká jen v domě aspoň se dvěma byty. Rodinný dům smí mít nejvýš tři samostatné byty. Jednotky vzniknou zápisem do katastru na základě prohlášení vlastníka. **Kdo sepisuje prohlášení vlastníka?** Advokát nebo notář. K prohlášení se přikládají půdorysy všech podlaží s polohou bytů, společných částí a podlahovými plochami. Ty připraví geodet nebo projektant. Stavební firma dodá jako podklad výkresy skutečného provedení. **Jak se určí podíl na společných částech domu?** Neurčí-li se jinak, platí podle občanského zákoníku poměr podlahové plochy bytu k ploše všech bytů v domě. Prohlášení může podíly určit i jako stejné nebo podle povahy, rozměrů a umístění bytu. **Dají se jako jednotky zapsat dvě domácnosti v jednom bytě?** Ne. Jednotka je byt spolu s podílem na společných částech. Dům s jedním bytem a druhou kuchyní na jednotky rozdělit nejde. Nejdřív musí vzniknout druhý samostatný byt s vlastním WC a koupelnou. ## Další díly poradny - Dům pro dvě generace ### [Dva byty v rodinném domě: povolení](https://beeworkers.cz/poradna-rozdeleni-rodinneho-domu-na-dva-byty-povoleni.html) Kolik bytů smí mít rodinný dům, kdy přestavba potřebuje povolení, kdo zpracuje projekt a co chce úřad ke kolaudaci. - Dům pro dvě generace ### [Dům pro dvě generace: jak začít](https://beeworkers.cz/poradna-dum-pro-dve-generace-jak-zacit.html) Tři úrovně přestavby domu pro dvě generace, co rozhoduje o volbě, kdo co dělá a v jakém pořadí postupovat. - Konstrukce ### [Bourání nosné zdi: jak ji poznat a jak se bourá](https://beeworkers.cz/poradna-nosna-zed-dispozice.html) Jak poznat nosnou zeď, kdo o otvoru rozhoduje a v jakém pořadí se podepírá a bourá. ## Chystáte rozdělení domu na dva byty a dvě jednotky? Jednotky vzniknou jen v domě se dvěma byty. Ty se nejdřív musí postavit. Na prohlídku přijede jednatel firmy Ing. Otakar Hobza. Do 7 dní od prohlídky dostanete náčrt dvou variant rozdělení a seznam prací po etapách. Podle nich pak připravíme nabídku s položkami. Prohlídka je placená a cenu vám řekneme předem, ještě než se domluvíme na termínu. Pro začátek stačí napsat, kde dům stojí, kolik má podlaží a kolik lidí v něm má bydlet. [Zjistit cenu prohlídky](https://beeworkers.cz/prestavba-na-dvougeneracni-dum-brno.html#kontakt-sluzba) [Jak funguje cost + fee](https://beeworkers.cz/transparentni-stavba.html) ## Zdroje a předpisy 1. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník: § 1158 odst. 1 (bytové spoluvlastnictví jen v domě aspoň se dvěma byty), § 1159 (jednotka, nemovitá věc), § 1160 odst. 2 (vždy společné části), § 1161 (podíly podle podlahové plochy), § 1163 (vznik výstavbou), § 1164 (vznik zápisem po prohlášení a po ujednání spoluvlastníků nebo manželů), § 1165 (rozhodnutí soudu), § 1166 (náležitosti prohlášení a půdorysy podlaží), § 1169 (změna prohlášení), § 1170 a § 1172 (smlouva o výstavbě, vymezení jednotek při stavební úpravě), § 1175 odst. 1 (úpravy uvnitř bytu, společné části), § 1180 odst. 1 (příspěvky na správu podle podílu). 2. Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění účinném od 11. 6. 2026: § 13 písm. c) (rodinný dům nejvýše se třemi samostatnými byty), § 156 a § 158 (projektová dokumentace a projektant), § 171 (povolení záměru), § 230 (kolaudace). 3. Vyhláška č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu: § 49 odst. 1 (byt stavebně uzavřený), příloha č. 3 bod 1 (WC a koupelna v bytě). --- Strojový převod stránky . Při rozdílu platí HTML verze.