Rekonstrukce, nebo demolice a novostavba?

Nejčastější věta, se kterou za mnou lidé s tímhle rozhodnutím přijdou, zní: rekonstrukce vyjde levněji než novostavba. Někdy ano. Někdy je to naopak a rozdíl je znát až v okamžiku, kdy je dům rozebraný a couvnout nejde.

Problém je v tom, že se to počítá špatnou veličinou. Rekonstrukce se srovnává s novostavbou přes cenu za metr čtvereční, jenže u novostavby je cena za metr veličina se stabilním obsahem, kdežto u rekonstrukce záleží na tom, kolik vrstev domu se otevře. To se z plochy nepozná.

Tenhle článek je rozvaha, ne kalkulace. Vede vás vrstvou po vrstvě otázkou, kolik z domu zůstane, a na konci máte podklad, se kterým se dá jít za projektantem.

Proč cena za metr čtvereční rozhodnutí neurčí

Cena za metr u rekonstrukce popisuje výsledek, ne zadání. Vznikne až tehdy, když se ví, co všechno se mění. Do té doby je to průměr přes zakázky, které spolu nemají nic společného, protože jedna byla výměna povrchů a druhá výměna všeho kromě zdí.

Dvě čísla, která hodnotu za metr u rekonstrukce rozhoupou nejvíc, nemají s plochou nic společného. První je počet vrstev domu, do kterých se sáhne. Druhý je podíl práce, kterou nejde naplánovat dopředu, protože se ukáže až po odkrytí konstrukcí.

Použitelnější otázka zní jinak: co z tohohle domu chci nechat a je to v takovém stavu, že to vydrží další desítky let. Odpověď se skládá po vrstvách. Rozpad ceny podle rozsahu rozebírá článek kolik stojí rekonstrukce rodinného domu.

Šest vrstev domu a otázka, kolik z nich zůstane

Projděte dům odspodu nahoru. U každé vrstvy si odpovězte, jestli zůstane, jestli se opraví, nebo jestli se nahradí. Rozhodnutí se skládá z těchhle šesti odpovědí.

Základy a spodní stavba

Nejdražší vrstva k nápravě a jediná, kterou po dokončení nejde přehodnotit. Rozhoduje, jestli základy sedají, jestli je ve spodní stavbě funkční ochrana proti vlhkosti a jestli konstrukce snese to, co na ni chcete přidat. Praskliny, které se rok co rok vracejí na stejném místě, jsou důvod pozvat statika ještě před tím, než se rozpočtuje cokoli dalšího. Co u domů z té doby bývá pod podlahou a co v soklu, popisuje článek o rekonstrukci domu z 60. a 70. let.

Když se ukáže, že spodní stavba potřebuje zásah po celém obvodu a k tomu se mění podlahy a stropy, začíná se rovnice naklánět k novostavbě. Chybějící izolace se přitom u starého domu automaticky nepočítá jako vada: vlhkost starých domů bývá funkcí konstrukce, ne poruchou.

Svislé nosné konstrukce

Obvodové a vnitřní nosné zdivo je to, co dělá rekonstrukci rekonstrukcí. Pokud stojí, je suché a nese, máte hlavní důvod dům zachovat. Stav zdiva se posuzuje podle toho, co ukazují praskliny, a trhlina ve zdi starého domu se hodnotí podle šířky, směru a vývoje v čase. Pokud se ve velkém bourá kvůli dispozici, ptejte se, kolik zdiva vlastně zbude a jestli jeho zachování ještě šetří peníze. Rozhodování o otvorech popisuje článek bourání nosné zdi a změna dispozice.

Stropy

Stropy rozhodují o tom, jestli je dispoziční změna v patře reálná a jestli podlaha unese to, co na ni plánujete. Výměna stropu je zásah, po kterém v domě nezůstane skoro nic původního kromě zdí, protože se s ním hýbe se schodištěm, s podlahami i s rozvody. Je to hraniční bod celé rozvahy.

Krov a střecha

Krov se posuzuje podle tvaru, spojů a napadení dřeva. Deformace tvaru střechy, praskliny ve spojích, piliny pod trámy a vlhkost jsou důvody k posouzení odborníkem, ne k odhadu z fotky. Výměna krytiny je běžná položka rekonstrukce. Výměna celého krovu je zásah, který otevírá otázku, jestli nestavět znovu, zvlášť když se zároveň mění dispozice podkroví.

Obálka a tepelné vlastnosti

Zateplení, okna a řešení soklu jdou u rekonstrukce udělat téměř vždycky. Nejde ale udělat všechno: tvar domu, plochu obvodových konstrukcí a jejich poměr k vytápěnému objemu si dům nese s sebou. Členitý dům bude i po zateplení potřebovat víc energie než kompaktní stavba stejné plochy. Pořadí kroků u obálky řeší článek o zateplení a fasádě při rekonstrukci.

Rozvody a technické zázemí

Elektroinstalace, voda, odpady a topení se ve starém domě obvykle mění celé. Je to samozřejmá položka, se kterou se počítá od začátku, ne argument proti rekonstrukci. Argumentem proti se to stává tehdy, když kvůli rozvodům musí ven všechny podlahy a všechny omítky. Tehdy se z rekonstrukce stává stavba uvnitř starého obalu. Podrobně to rozebírá článek o výměně rozvodů.

Pravidlo, které z toho plyne

Tohle pravidlo neříká, že máte bourat. Říká, že v určitém bodě přestává být rekonstrukce automaticky levnější a rozhodnutí se posouvá k jiným důvodům, než je cena.

Co mluví pro rekonstrukci, i když čísla těsně nevycházejí

• Poloha a pozemek. Dům stojí tam, kde stojí. Zahrada je vzrostlá, sousedé známí, dojezd do práce daný.
• Umístění stavby na pozemku. Existující dům může stát tam, kam by se nová stavba dnes už umístit nesměla. Ověřte si to na stavebním úřadě dřív, než začnete uvažovat o demolici.
• Přípojky a napojení. Voda, kanalizace, elektřina a případně plyn už na pozemku jsou a jsou vyřešené.
• Etapizace. Rekonstrukci jde rozložit do etap podle peněz. Novostavbu ne, tu je potřeba dotáhnout do stavu, ve kterém se dá bydlet.
• Hodnota, kterou nechcete ztratit. Cihelné klenby, kamenný sokl, dispozice, kterou dnes nikdo nekreslí. Tohle je legitimní důvod, jen ať je vyslovený nahlas a ne skrytý za výpočtem.

Co mluví pro demolici a novostavbu

• Do domu se sahá ve všech vrstvách. Když se mění stropy, krov, rozvody, podlahy i dispozice, platíte novostavbu a dostanete kompromis.
• Světlá výška a rozměry. Nízké stropy a úzké schodiště se rekonstrukcí neopraví. Buď se s tím smíříte, nebo se mění konstrukce, a to znamená bod předchozí.
• Orientace a osazení. Okna na sever a obytné místnosti do stínu jsou dané polohou domu. Rekonstrukce s tím pohne jen částečně a draho.
• Míra nejistoty. U domu bez dokumentace, s neznámými zásahy předchozích majitelů a s nepřístupnými konstrukcemi je rozpočet odhad s velkým rozptylem. U novostavby je rozptyl menší.
• Co chcete za dvacet let. Novostavba se navrhne na dnešní provoz a na dnešní požadavky. Rekonstrukce je vždycky vyjednávání s tím, co už stojí.

Novostavby rodinných domů děláme taky, včetně přípravy zadání a rozpočtu; přehled je na stránce novostavba rodinného domu, Brno a Vyškovsko. Obě varianty tedy děláme my a novostavba je větší zakázka než rekonstrukce. Čtěte tenhle článek s vědomím, že nejsem nestranná strana. Proto na konci posílám za projektantem a statikem, ne za námi.

V čem se liší průběh, ne jen cena

Povolování

Demolice i nová stavba mají svůj vlastní režim a svoje podklady. Rekonstrukce se dělí podle toho, jestli zasahuje do nosných konstrukcí, do vzhledu nebo do způsobu užívání. Který režim dopadne na váš záměr, řekne stavební úřad, a je to jeden z prvních dotazů, který má smysl položit. U domu v památkové zóně nebo v ochranném pásmu se ptejte i tam, protože jejich stanovisko chodí dřív.

Doba

Rekonstrukce má kratší hrubou fázi a delší dokončování, protože se pořád naráží na to, co je pod povrchem. Novostavba má delší přípravu, ale plynulejší průběh. Souvislosti s harmonogramem rozebírá článek jak dlouho trvá rekonstrukce domu.

Jistota rozpočtu

U novostavby je většina položek známá při podpisu smlouvy. U rekonstrukce se část rozpočtu upřesňuje během stavby. Je to vlastnost úlohy, u které se zadání dozvídáte postupně, ne pochybení zhotovitele. Co se objevuje nejčastěji, popisuje článek o nákladech, které se najdou až po vybourání.

Financování a podpora

Rekonstrukce a nová stavba se financují jinak a jinak se na ně dá získat podpora. S podporou nikdy nepočítejte jako s jistým příjmem a rozhodnutí rekonstrukce versus novostavba na ní nestavějte. Jak podpora vstupuje do rozpočtu a do harmonogramu, popisuje článek o dotacích na renovaci rodinného domu.

Postup, jak se rozhodnout

1. Napište zadání. Kolik lidí v domě bude, jaké místnosti chcete, kolik jste ochotni utratit a kdy chcete bydlet. Bez tohohle není co porovnávat.
2. Zjistěte stav vrstev. Základy, nosné zdivo, stropy, krov. Na tohle se objednává statik a případně průzkum vlhkosti. Je to nejlevnější peníze v celé rozvaze.
3. Zeptejte se na stavebním úřadě, co váš pozemek dnes připouští a v jakém režimu by se povolovala rekonstrukce a v jakém nová stavba.
4. Nechte si udělat dvě studie. Jednu na rekonstrukci, druhou na novostavbu, obě podle stejného zadání. Teprve tady vzniknou dvě porovnatelná čísla.
5. Porovnejte. Nejen cenu, ale i dobu, míru nejistoty a to, co ve výsledku dostanete.
6. Rozhodněte a nevracejte se k tomu. Nejdražší varianta je začít rekonstrukci a v půlce ji překlopit na novostavbu.

Studie u obou variant stojí peníze a to lidi brzdí. Proti ceně změny rozhodnutí uprostřed stavby je to zanedbatelná položka.

Kdy tuhle rozvahu nepotřebujete

Když se v domě mění povrchy, kuchyně, koupelna a okna a nosné konstrukce zůstávají netknuté, otázka novostavby nevzniká. Dělejte rekonstrukci a nekomplikujte si to.

Stejně tak když je dům v tak dobrém stavu, že se řeší jen zateplení a rozvody. Tady je odpověď jasná bez studie.

Rozvaha má smysl v jediném případě: když se zásah dotýká nosných konstrukcí, stropů nebo krovu. Tehdy se to spočítat vyplatí.

Jak to počítáme my

Rozpočet stavíme metodou cost plus fee. Vidíte faktury dodavatelů v plné výši a naši odměnu zvlášť, takže u rekonstrukce poznáte, která vrstva domu spolkla kolik. Položkový rozpočet u pevné ceny to ukáže také, jen se to dozvíte až na konci a bez rozpadu na jednotlivé nálezy. Metoda je popsaná na stránce transparentní stavba, hotové zakázky v přehledu realizací.

Na režim povolování a na další stavební výpočty jsem udělal kalkulačky Domeum; jsem tam zároveň CMO, takže to není nestranné doporučení. Průběh stavby zapisujeme do elektronického stavebního deníku. Rozestavěné zakázky ukazujeme na LinkedInu Bee Workers.

Rekonstrukce rodinných domů a bytů děláme v Brně a na Vyškovsku, zadání se řeší na stránce rekonstrukce domu a bytu v Brně.