Rekonstrukce domu z 60., 70. a 80. let

Co mají domy z té doby společného?

Společná je jim nejistota o tom, co je uvnitř konstrukcí. Domy z toho období se z velké části stavěly po etapách a z materiálů, které byly zrovna k mání, a dokumentace skutečného provedení k nim buď není, nebo neodpovídá tomu, co se ve zdi najde. Z toho plyne první praktický důsledek: skladby se u takového domu zjišťují sondou, ne z výkresu.

Co se v téhle generaci domů opakuje nejčastěji:

• Spodní stavba bez funkční izolace proti vlhkosti. Buď tam žádná není, nebo je z asfaltové lepenky, která už netěsní ve spojích.
• Obvodová stěna bez tepelné izolace. Plná cihla, škvárobeton, kámen v soklu, často smíšené zdivo v jedné stěně.
• Stropy, u kterých se únosnost nedá odečíst z ničeho. Dřevěné trámové, keramické s ocelovými nosníky, někde monolit. Poznají se až sondou nebo z otvoru v podhledu.
• Komín stavěný pro tuhá paliva, který byl později přizpůsoben plynu vložkou nebo bez ní.
• Rozvody v původních trasách. Elektrika dimenzovaná na spotřebiče té doby, voda a odpady z materiálů, které korodují nebo zarůstají zevnitř.
• Střecha s vyměněnou krytinou a nedotčeným krovem. Krytina se v mezičase měnila častěji než konstrukce pod ní.

Tenhle výčet není diagnóza vašeho domu. Je to seznam míst, kde se u domu z té doby vyplatí podívat dřív, než někdo nakreslí dispozici a spočítá rozpočet.

Proč se začíná vlhkostí, a ne kuchyní?

Protože vlhkost mění všechny vrstvy, které na ni navazují, a ty se pak dělají podruhé. Omítka nanesená na zeď, která ještě vysychá, se odloupne. Podlaha položená na vlhký podklad se zvedne nebo se odlepí lepený spoj. Zateplení na vlhkou stěnu vodu uzavře uvnitř skladby, kde nemá kudy odejít.

Vysoušení navíc trvá dlouho a čas nejde koupit. Když se sanace odloží až za povrchy, prodlouží se stavba o dobu vysychání a k tomu se přidá cena opakovaných povrchů.

Co s tím teď: nechte udělat sondu do podlahy v nejnižším podlaží a odkopat sokl aspoň na jednom místě na návětrné straně. Z toho, jak vypadá podkladní vrstva a jestli pod ní vůbec něco izolačního je, se dá poznat, o jaké zadání pro projektanta půjde. Sonda stojí zlomek toho, co stojí předělaná podlaha.

Jak poznám, o jaký typ vlhkosti jde?

Zdroje vlhkosti ve zdivu jsou tři a každý se řeší jinak. Rozlišit je od sebe umíte i sami, protože se liší tvarem a načasováním.

Vzlínání od terénu

Souvislý pás poškozené omítky, který začíná u podlahy a nahoře má poměrně ostrou hranici. Nad ní je zeď suchá. Na povrchu bývají bílé výkvěty solí, omítka se drolí a odpadává po vrstvách. Výška té hranice je informace, kterou si zapište, protože podle ní se posuzuje rozsah sanace. Když vyjde vzlínání, je další otázkou volba clony. Jestli se hodí podřezání, nebo injektáž, určuje stav zdiva, ne cena.

Zatékání a průsak

Skvrny vázané na déšť nebo na tání. Objeví se po srážkách a mezi nimi bledne. Typická místa jsou pod prostupem střechou, u okapového svodu, na návětrné straně soklu a u míst, kde terén spadá k domu místo od domu. Tady se řeší příčina venku, ne omítka uvnitř. U domů té generace jde často o zatékání okolo komína a ostění, takže skvrny pod stropem a v rozích se ověřují zvlášť.

Kondenzace

Vlhko na chladných místech: v rozích obvodových stěn, za skříní přistavenou k venkovní zdi, kolem ostění oken. Zhoršuje se v topné sezoně a po vyvětrání ustupuje. Tenhle typ nesouvisí se zeminou, ale s teplotou povrchu a s tím, kolik vlhkosti v domě vzniká. Vzlínání od kondenzace odliší fóliová zkouška na zdi, kterou zvládnete sami a zadarmo.

Kdo to určí přesně: projektant nebo specialista na sanaci vlhkého zdiva. Měří se ve více výškách a hloubkách zdiva a odebírá se vzorek do laboratoře, protože povrchová vlhkoměrná sonda ukazuje jen povrch. Výsledkem je zatřídění vlhkosti a návrh metody. Zatřídění drží ČSN P 73 0610: do 3 % hmotnostní vlhkosti velmi nízká, 3 až 5 % nízká, 5 až 7,5 % zvýšená, 7,5 až 10 % vysoká, nad 10 % velmi vysoká. Rozhoduje vzorek z hloubky 100 až 150 mm pod otlučenou omítkou, ne povrchová sonda: ta měří povrch, který se mění s počasím i s vytápěním.

Co určuje pořadí prací v takovém domě?

Pořadí neurčuje pohodlí, ale závislosti mezi konstrukcemi. Každý krok zavírá něco, do čeho se pak už nedostanete bez bourání.

1. Průzkum a zaměření skutečného stavu. Sondy do podlah, stropů a soklu, prohlídka půdy a suterénu, zaměření. Bez toho se rozpočet dělá naslepo.
2. Statika a zásahy do nosných konstrukcí. Otvory, výměna nebo posílení stropů, nové překlady. Mění se tím dispozice a všechny trasy, které přijdou po ní. Podrobně v článku o bourání nosné zdi a změně dispozice.
3. Vlhkost spodní stavby. Nejdřív příčina venku, potom případná sanace zdiva, pak čas na vysychání.
4. Střecha a krov. Dům musí být suchý shora dřív, než se do něj začne stavět. Krytina se mění spolu s latěmi a klempířinou, protože každá krytina má jiné požadavky na podklad.
5. Okna a dveře. Jejich osazení určuje, jak bude navazovat zateplení a ostění. Proto jdou před fasádou, ne po ní.
6. Rozvody. Elektro, voda, odpady a topení najednou, protože sdílejí drážky a vrstvu podlahy. Rozvedeno v článku o výměně rozvodů ve starém domě.
7. Obálka a fasáda. Zateplení je poslední krok obálky, ne první. Proč, je v článku o zateplení a fasádě při rekonstrukci.
8. Povrchy a interiér. Až když je hotové všechno, co by je muselo znovu otevřít.

Ve dvou bodech se pořadí u starého domu často porušuje. První je zateplení před okny, druhý jsou povrchy před rozvody. Obojí končí stejně: hotová vrstva se otevře podruhé a zaplatí se dvakrát.

Kolik z původního domu zůstane?

Zůstávají základy, nosné zdivo a poloha domu na pozemku. Někdy krov, pokud je dřevo zdravé. Mění se prakticky vždy rozvody, okna a povrchy.

O tom, jestli rozsah zůstane u rekonstrukce, nebo se přiblíží novostavbě, rozhodují dvě věci: stav stropů a rozsah vlhkosti. Pokud stropy neunesou zamýšlené zatížení a musí se měnit, otevře se dům po celé výšce a zmizí většina úspory oproti nové stavbě. Pokud je zdivo promáčené v celé výšce, ne jen v soklu, řeší se sanace, která se dělá jednou a špatně se opakuje. Kdy se to překlápí a podle čeho, rozebírá článek rekonstrukce, nebo demolice a novostavba.

Co se dá zjistit dřív, než začnete platit projekt?

Tohle je seznam, který zvládnete za jedno odpoledne. Neurčí rozsah, ale určí, na co se má projektant ptát a co má být v zadání.

• Podlaha v nejnižším podlaží. Vysekejte malý otvor. Zajímá vás, co je pod nášlapnou vrstvou a jestli je tam vůbec nějaká izolační vrstva.
• Sokl zvenku. Do jaké výšky odpadává omítka a jak vysoko je terén proti podlaze uvnitř. Terén nad úrovní podlahy je informace, která ovlivní celý návrh.
• Půda. Piliny pod trámy, vlhké skvrny v bednění, deformovaný tvar střechy, trhliny ve spojích krovu. To všechno se posuzuje před rozhodnutím o střeše.
• Rozvaděč. Vyfoťte ho. Barva vodičů a to, jestli jsou v rozvaděči proudové chrániče, řeknou elektrikáři víc než popis po telefonu.
• Suterén. Materiál ležaté kanalizace a vodovodního potrubí, vlhká místa, výkvěty, stopy po zatečení.
• Stropy. Zkuste, jestli podlaha nahoře pruží. Pružící podlaha u dřevěného stropu je důvod k posouzení, ne k panice.

Fotky z téhle obchůzky si uložte. Když se pak řeší rozsah a cena, je rozdíl mezi zadáním „starší dům, asi bude potřeba všechno“ a zadáním s doloženým stavem šesti míst.

Kdy se do rekonstrukce nepouštět

Jsou tři situace, kdy je poctivá odpověď „počkejte“. Když nevíte, jak dlouho v domě zůstanete, protože rozsah zásahu do konstrukcí se do prodejní ceny promítne jinak než do vašeho pohodlí. Když nemáte peníze na obálku a rozvody a chtěli byste začít kuchyní, protože ta kuchyň se bude za dva roky vystěhovávat. A když ještě není jasné, jestli se bude měnit dispozice, protože trasy rozvodů se kreslí podle dispozice, ne naopak.

V takovém případě má smysl udělat jen to, co se později znovu neotvírá: zateplení stropu pod nevytápěnou půdou, odvedení vody od domu, oprava klempířiny. To jsou etapy, které nezaváží nic dalšího.

Jak to počítáme my

U starého domu se rozpočet nedá udělat jedním číslem za metr čtvereční, protože rozsah se upřesňuje s každou sondou. Proto stavíme rekonstrukce domů a bytů v Brně a na Vyškovsku metodou cost plus fee: klient vidí faktury dodavatelů v plné výši a naše odměna je oddělená položka, ne přirážka schovaná v ceně materiálu.

U rekonstrukce starého domu to má praktický smysl, protože nálezy pod omítkou se pak řeší jako změna rozsahu, ne jako dohadování o tom, co bylo v paušálu. Co se pod omítkami najde nejčastěji a co to dělá s rozpočtem, je v článku o skrytých nákladech rekonstrukce.

Průběh zapisujeme do elektronického stavebního deníku, takže sondy, fotky tras a datum, kdy se co uzavřelo, zůstanou dohledatelné i po letech. Hotové domy jsou v přehledu našich realizací, průběžně i na LinkedInu Bee Workers.

Na riziko kondenzace u dodatečně zateplené stěny jsem udělal kalkulačku rosného bodu a je mezi ostatními nástroji na Domeum. Doplňuji, že jsem v Domeu CMO, takže to není nezaujaté doporučení, je to nástroj, který jsem vytvořil a používám ho.

Začněte sondou. Všechno ostatní se rozhoduje podle toho, co v ní bude.