Rekonstrukce domu z 60., 70. a 80. let: co čekat a čím začít

Co čeká v domě z 60. až 80. let?

Nejistota o tom, co je uvnitř konstrukcí. Domy z té doby se stavěly po etapách a z materiálu, který byl zrovna k mání. Dokumentace skutečného provedení buď chybí, nebo neodpovídá tomu, co se ve zdi najde. Skladby se proto zjišťují sondou, tedy otvorem do konstrukce, a ne z výkresu.

Co se v téhle generaci domů opakuje nejčastěji:

• Spodní stavba bez funkční izolace proti vlhkosti. Buď tam žádná není, nebo je z asfaltové lepenky, která už netěsní ve spojích.
• Obvodová stěna bez tepelné izolace. Plná cihla, škvárobeton, kámen v soklu, často smíšené zdivo v jedné stěně.
• Stropy, u kterých se únosnost nedá odečíst z ničeho. Dřevěné trámové, keramické s ocelovými nosníky, někde monolit. Poznají se až sondou nebo z otvoru v podhledu.
• Komín stavěný pro tuhá paliva, později přizpůsobený plynu vložkou nebo bez ní.
• Rozvody v původních trasách. Elektrika dimenzovaná na spotřebiče té doby. Voda a odpady z materiálů, které korodují nebo zarůstají zevnitř.
• Střecha s vyměněnou krytinou a nedotčeným krovem. Krytina se měnila častěji než konstrukce pod ní.

Tenhle výčet není diagnóza vašeho domu. Je to seznam míst, kam se podívat dřív, než někdo nakreslí dispozici a spočítá rozpočet.

Čím začít: vlhkostí, nebo kuchyní?

Vlhkostí. Vlhkost mění všechny vrstvy, které na ni navazují, a ty se pak dělají podruhé. Omítka na zdi, která ještě vysychá, se odloupne. Podlaha na vlhkém podkladu se zvedne nebo se odlepí lepený spoj. Zateplení na vlhké stěně uzavře vodu uvnitř skladby, kde nemá kudy odejít.

Vysoušení trvá dlouho a čas nejde koupit. Když sanaci odložíte až za povrchy, stavba se prodlouží o dobu vysychání a povrchy zaplatíte znovu.

Co uděláte teď: nechte udělat sondu do podlahy v nejnižším podlaží. Na návětrné straně nechte odkopat sokl aspoň na jednom místě. Z podkladní vrstvy a z toho, jestli je pod ní něco izolačního, poznáte, jaké zadání dostane projektant. Sonda stojí zlomek ceny předělané podlahy.

Jak poznám, o jaký typ vlhkosti jde?

Zdroje vlhkosti ve zdivu jsou tři a každý se řeší jinak. Rozlišíte je sami podle tvaru skvrn a podle toho, kdy se objevují.

Vzlínání od terénu

Souvislý pás poškozené omítky od podlahy nahoru s poměrně ostrou horní hranicí. Nad ní je zeď suchá. Na povrchu bývají bílé výkvěty solí, omítka se drolí a odpadává po vrstvách. Výšku hranice si zapište, podle ní se posuzuje rozsah sanace. Když vyjde vzlínání, následuje volba clony. Jestli se hodí podřezání, nebo injektáž, určuje stav zdiva, ne cena.

Zatékání a průsak

Skvrny vázané na déšť nebo na tání. Objeví se po srážkách a mezi nimi blednou. Typická místa: pod prostupem střechou, u okapového svodu, na návětrné straně soklu a tam, kde terén spadá k domu. Opravuje se příčina venku, omítka uvnitř až potom. U domů té generace jde často o zatékání okolo komína a ostění, proto se skvrny pod stropem a v rozích ověřují zvlášť.

Kondenzace

Vlhko na chladných místech: v rozích obvodových stěn, za skříní u venkovní zdi, kolem ostění oken. Zhoršuje se v topné sezoně a po vyvětrání ustupuje. Nesouvisí se zeminou, ale s teplotou povrchu a s tím, kolik vlhkosti v domě vzniká. Vzlínání od kondenzace odliší fóliová zkouška na zdi. Zvládnete ji sami a zadarmo.

Kdo to určí přesně: projektant nebo specialista na sanaci vlhkého zdiva. Měří ve více výškách a hloubkách zdiva a odebírá vzorek do laboratoře. Rozhoduje vzorek z hloubky 100 až 150 mm pod otlučenou omítkou. Povrchová vlhkoměrná sonda měří jen povrch, který se mění s počasím i s vytápěním. Výsledkem je zatřídění vlhkosti a návrh metody. Zatřídění podle hmotnostní vlhkosti zdiva drží ČSN P 73 0610:

• do 3 % velmi nízká,
• 3 až 5 % nízká,
• 5 až 7,5 % zvýšená,
• 7,5 až 10 % vysoká,
• nad 10 % velmi vysoká.

V jakém pořadí se dům z té doby opravuje?

Pořadí určují závislosti mezi konstrukcemi. Každý krok zavře něco, do čeho se pak bez bourání nedostanete.

1. Průzkum a zaměření skutečného stavu. Sondy do podlah, stropů a soklu, prohlídka půdy a suterénu, zaměření. Bez toho se rozpočet dělá naslepo.
2. Statika a zásahy do nosných konstrukcí. Otvory, výměna nebo posílení stropů, nové překlady. Mění se tím dispozice a všechny trasy, které přijdou po ní. Podrobně v článku o bourání nosné zdi a změně dispozice.
3. Vlhkost spodní stavby. Nejdřív příčina venku, potom případná sanace zdiva, pak čas na vysychání.
4. Střecha a krov. Dům musí být suchý shora dřív, než se do něj začne stavět. Krytina se mění spolu s latěmi a klempířinou, protože každá krytina má jiné požadavky na podklad.
5. Okna a dveře. Jejich osazení určuje, jak naváže zateplení a ostění. Proto jdou před fasádou.
6. Rozvody. Elektro, voda, odpady a topení najednou, protože sdílejí drážky a vrstvu podlahy. Rozvedeno v článku o výměně rozvodů ve starém domě.
7. Obálka a fasáda. Zateplení je poslední krok obálky. Proč, je v článku o zateplení a fasádě při rekonstrukci.
8. Povrchy a interiér. Až když je hotové všechno, co by je muselo znovu otevřít.

Ve dvou bodech se pořadí u starého domu porušuje nejčastěji. První je zateplení před okny, druhý povrchy před rozvody. Obojí končí stejně: hotová vrstva se otevře podruhé a zaplatí dvakrát.

Kolik z původního domu zůstane?

Základy, nosné zdivo a poloha domu na pozemku. Někdy krov, pokud je dřevo zdravé. Rozvody, okna a povrchy se mění prakticky vždy.

Jestli rozsah zůstane u rekonstrukce, nebo se přiblíží novostavbě, rozhodují dvě věci: stav stropů a rozsah vlhkosti. Když stropy neunesou zamýšlené zatížení a musí se měnit, otevře se dům po celé výšce. Tím zmizí většina úspory proti nové stavbě. Když je zdivo promáčené v celé výšce, ne jen v soklu, čeká ho sanace, která se dělá jednou a špatně se opakuje. Kdy se to překlápí a podle čeho, rozebírá článek rekonstrukce, nebo demolice a novostavba.

Co zkontrolovat za jedno odpoledne, než zaplatíte projekt?

Šest míst. Obchůzka neurčí rozsah prací. Určí, na co se má projektant ptát a co patří do zadání. U každého místa je napsané, co uděláte, proč a podle čeho nález poznáte.

• Podlaha v nejnižším podlaží. Vysekejte malý otvor. Zajímá vás, co je pod nášlapnou vrstvou a jestli je tam vůbec izolační vrstva. Podle toho se pozná, jaké zadání projektant dostane.
• Sokl zvenku. Změřte, do jaké výšky odpadává omítka a jak vysoko je terén proti podlaze uvnitř. Terén nad úrovní podlahy ovlivní celý návrh.
• Půda. Hledejte piliny pod trámy, vlhké skvrny v bednění, deformovaný tvar střechy a trhliny ve spojích krovu. Posuzuje se to před rozhodnutím o střeše.
• Rozvaděč. Vyfoťte ho. Barva vodičů a to, jestli jsou v rozvaděči proudové chrániče, řeknou elektrikáři víc než popis po telefonu.
• Suterén. Zapište materiál ležaté kanalizace a vodovodního potrubí. Hledejte vlhká místa, výkvěty a stopy po zatečení.
• Stropy. Zkuste, jestli podlaha nahoře pruží. Pružící podlaha u dřevěného stropu je důvod k posouzení, ne k panice.

Fotky z obchůzky si uložte. Při jednání o rozsahu a ceně je rozdíl mezi zadáním „starší dům, asi bude potřeba všechno“ a zadáním s doloženým stavem šesti míst.

Kdy se do rekonstrukce nepouštět?

Ve třech situacích je poctivá odpověď „počkejte“:

• Nevíte, jak dlouho v domě zůstanete. Zásah do konstrukcí se do prodejní ceny promítne jinak než do vašeho pohodlí.
• Nemáte peníze na obálku a rozvody a chtěli byste začít kuchyní. Ta kuchyň se bude za dva roky vystěhovávat.
• Ještě není jasné, jestli se bude měnit dispozice. Trasy rozvodů se kreslí podle dispozice, ne naopak.

Mezitím má smysl udělat jen to, co se později znovu neotvírá: zateplení stropu pod nevytápěnou půdou, odvedení vody od domu, oprava klempířiny. Tyhle etapy nezavážou nic dalšího.

Jak to počítáme my?

U starého domu se rozpočet nedá udělat jedním číslem za metr čtvereční. Rozsah se upřesňuje s každou sondou. Proto stavíme rekonstrukce domů a bytů v Brně a na Vyškovsku metodou cost plus fee, tedy náklady plus odměna. Klient vidí faktury dodavatelů v plné výši. Naše odměna je oddělená položka, ne přirážka schovaná v ceně materiálu.

Nálezy pod omítkou se pak řeší jako změna rozsahu, bez dohadování o tom, co bylo v paušálu. Co se pod omítkami najde nejčastěji a co to udělá s rozpočtem, je v článku o skrytých nákladech rekonstrukce.

Průběh zapisujeme do elektronického stavebního deníku. Sondy, fotky tras a datum, kdy se co uzavřelo, zůstanou dohledatelné i po letech. Hotové domy jsou v přehledu našich realizací, průběžně i na LinkedInu Bee Workers.

Riziko kondenzace u dodatečně zateplené stěny spočítá kalkulačka rosného bodu na Domeum.