Co se v domě najde až po vybourání a jak si na to držet rezervu

Rozpočet rekonstrukce se sestavuje na dům, do kterého ještě není vidět. Část konstrukcí je pod omítkou, pod podlahou a pod krytinou. Do smlouvy jde odhad, do stavby jde skutečnost.

Rozdíl mezi nimi má dvě příčiny. První je změna zadání, tu řídíte vy. Druhá je nález, ten neřídí nikdo. Tenhle článek je o nálezu.

Co je skrytý náklad a za co platit nemusíte?

Skrytý náklad je práce, kterou nešlo naplánovat, protože se předmět práce nedal vidět. Shnilý konec stropního trámu v kapse zdiva. Rozvod, který v dokumentaci není. Podlaha bez izolace, na kterou se nová skladba nedá položit.

Položka, která ve stavbě je vždycky a v nabídce chyběla, skrytý náklad není. Odvoz suti, zařízení staveniště, přesun hmot a doprava se dají spočítat předem. Když v rozpočtu chybí, je nabídka neúplná.

Co se v domě najde až po otevření konstrukcí?

Nálezy se opakují na stejných místech. Podle nich dopředu odhadnete, kde je nejistota největší a kam dát sondu.

Pod podlahou

Skladba, která neodpovídá dokumentaci. Chybějící izolace proti vlhkosti. Násyp místo tepelné izolace. Dřevěné trámové stropy s poškozenými konci uloženými ve zdivu. Rozvody vedené v souvrství.

Než objednáte novou podlahu, nechte skladbu odkrýt v jednom místě každé místnosti. Sonda neukáže celou plochu. Ukáže ale, jestli má dům izolaci, nebo ne. Tahle informace mění rozpočet nejvíc.

Ve zdivu

Vlhkost sahající do výšky nad terénem. Zdivo z materiálu, který nedrží kotvy. Dutiny a komínové průduchy tam, kde se čekala plná zeď. Trhlina zakrytá vrstvou omítky.

Změřte si sami, do jaké výšky nad terénem odpadává omítka, a řekněte to dodavateli před nabídkou. Podle téhle výšky se pozná, jestli půjde o povrchovou opravu, nebo o sanaci. Bílé výkvěty na omítce jsou soli ve zdivu. Po přeomítnutí se vracejí a zdraží povrchy.

Ve stropě a v krovu

Průhyb, který se pod podlahou nepozná. Poškozené dřevo v místě uložení. Dřevokazný hmyz, který poznáte podle pilin pod trámy a podle otvorů v povrchu.

Projděte půdu a viditelné části krovu ještě před poptávkou. Piliny, deformace tvaru střechy a trhliny ve spojích jsou vidět bez nástroje a patří do zadání. Nejdražší nález v tomhle oddílu je zhlaví trámů ve vlhkém zdivu. Skrývá se v kapse zdiva a pozná se jen nepřímo.

V rozvodech

Vodiče z jiného materiálu, než se čekalo. Chybějící ochranný vodič. Litinové odpady prorostlé usazeninou. Potrubí vedené jinudy, než ukazuje výkres.

Zjistěte stáří instalace, je to nejlepší dostupný ukazatel. Když se rozvody od stavby domu neměnily, počítejte s výměnou celého okruhu, ne s doplněním. Souvislosti jsou v článku o výměně rozvodů ve starém domě.

Proč se to nedá zjistit celé předem?

Průzkum pracuje se sondami. Sonda je otvor v jednom místě a vypovídá o jednom místě. U domu, který se stavěl postupně a několikrát se upravoval, se skladba mění místnost od místnosti.

Druhé omezení je rozsah. Otevřít všechny konstrukce před podpisem smlouvy znamená bourat nadvakrát a bydlet přitom v rozbouraném domě. Úplná jistota bývá dražší než nejistota sama.

Třetí omezení je dokumentace. U staršího domu často chybí, nebo zachycuje záměr, ne provedení. Přestavby předchozích majitelů v ní nejsou skoro nikdy.

Průzkum nejistotu nezruší, jen ji zúží. Čím víc zjistíte předem, tím menší rezervu potřebujete.

Jaký je rozdíl mezi rezervou a přirážkou?

Přirážka je součást ceny. Zaplatíte ji vždycky, ať se něco našlo, nebo ne. Nikdo nemá důvod ji nevyčerpat.

Rezerva je částka mimo cenu díla. Máte ji připravenou a uvolňuje se jen proti doloženému nálezu. Když se nic nenajde, zůstane vám.

Konkrétní výši rezervy tady neuvádíme. Závisí na stáří domu, na dokumentaci, na rozsahu průzkumu a hlavně na počtu vrstev, které se otevírají. Nechte si ji odvodit z rozsahu vaší zakázky. Rozsah popisujeme v článku o ceně rekonstrukce rodinného domu.

Co rezervu zvedá a co ji snižuje?

Nejistotu zvětšuje:

• Chybějící nebo neúplná dokumentace stavby.
• Přestavby předchozích majitelů, o kterých nikdo neví, co obsahovaly.
• Zásah do nosných konstrukcí a do stropů.
• Známky vlhkosti v soklu nebo v suterénu.
• Rozvody, které se od postavení domu neměnily.
• Dům, který se stavěl svépomocí nebo po etapách.

Nejistotu zmenšuje:

• Provedený průzkum se sondami v každé místnosti.
• Posudek statika k vašemu záměru, ne obecné vyjádření.
• Rekonstrukce omezená na povrchy bez zásahu do konstrukcí.
• Dokumentace skutečného provedení a doklady o dřívějších opravách.
• Přístupný suterén nebo podkroví, kde jsou konstrukce vidět bez bourání.

Domy z určitých období mají opakující se slabá místa. U nich se nejistota dá zúžit i bez sondy. Typické případy popisujeme v článku o rekonstrukci domu z 60. a 70. let.

Jak se s nálezem naloží?

Postup domluvte ve smlouvě předem, ne v okamžiku nálezu:

• Dodavatel nález zdokumentuje ve stavu, ve kterém se odkryl, včetně fotografií a zápisu do deníku.
• Popíše, co z nálezu plyne pro další práce a jaké jsou varianty řešení.
• Každou variantu ocení samostatně, včetně varianty odložit.
• Vy vyberete a výběr se zaznamená.
• Teprve pak se pokračuje.

Nejdražší část tohohle postupu je čekání na rozhodnutí, protože stavba mezitím stojí. Proto se dopředu domluví i to, kdo rozhoduje a v jaké lhůtě.

U vlhkostního nálezu se dá utratit za opatření, které stav domu nezmění. Sanace, která příčinu neřešila, má pět znaků poznatelných už z nabídky.

Zápisy vedeme v elektronickém stavebním deníku Domeum. Fotografii nálezu tak máte ve chvíli, kdy se rozhodujete, ne až po dokončení.

Jak vypadá nález u nás?

Bee Workers staví metodou cost plus fee. Vidíte faktury za materiál i faktury řemeslníků v plné výši. Na práci řemeslníků nepřidáváme přirážku.

Vícepráce z nálezu tak nemá vlastní marži. Účtuje se materiál a práce doložené fakturou. Naše odměna je sjednaná zvlášť a nálezem se nemění.

Rozdíl proti pevné ceně je v tom, kdo nese riziko nejistoty. U pevné ceny ho nese dodavatel a započítá si ho do nabídky předem, ať se něco najde, nebo ne. Co v otevřeném účetnictví uvidíte, popisujeme na stránce transparentní stavba.

Kdy je pevná cena lepší volba?

Pevná cena má výhodu, kterou cost plus fee nemá. Znáte konečné číslo předem a během stavby nemusíte nic rozhodovat. Když je rozsah malý, dům dobře prozkoumaný a jistota pro vás důležitější než cena, je pevná cena rozumná volba.

Na dílčí výpočty kolem rekonstrukce jsou kalkulačky na Domeum, třeba na odvoz a uložení vybouraného materiálu.

Co si ujasnit před podpisem smlouvy?

• Co všechno je v ceně.
• Jak se ocení nález.
• Kde je rezerva. Když je uvnitř ceny, vyčerpá se.

Pak si nechte ukázat, jak nález zasáhne do termínu. Rozhodování o variantách je čas, ve kterém stavba stojí. Píšeme o tom v článku jak dlouho rekonstrukce trvá.

Nález ve staré konstrukci není vada nové práce a záruka se na něj nevztahuje. Rozdíl mezi rezervou, zárukou a odpovědností za vady rozebírá článek Jaká je rozumná záruka na stavbu domu.

Rekonstrukce domů a bytů v Brně a na Vyškovsku je naše hlavní služba, dokončené zakázky jsou v přehledu realizací.