Co je v naší nabídce na sanaci a co v ní není

Ing. Otakar Hobza · Bee Workers s.r.o. · čtení 13 minut

Co přijde e-mailem, když si u nás vyžádáte sanaci vlhkého zdiva. Nejdřív cena průzkumu, protože ta je známá hned. Pak protokol s naměřenými čísly a s větou o příčině. Teprve potom nabídka na práce, a ta má první stránku, na které ještě není ani jedna položka: je na ní příčina a zdůvodnění metody.

Tenhle text popisuje náš papír. Vedle něj stojí článek Kolik stojí zbytečná sanace s pěti znaky nabídky, která příčinu neřešila. Ty dva články spolu souvisí schválně. Co tam označujeme za znak špatné nabídky, musíme tady doložit na vlastní.

Proč nabídka nevznikne po telefonu

Po telefonu se dá odhadnout rozsah práce. Odstranění příčiny ne, protože příčinu z popisu po telefonu neznáme. Tři domy se stejně vypadající mapou u podlahy můžou mít tři různé zdroje vody a tři různá řešení.

ČSN P 73 0610 drží pořadí, které se nedá obrátit: průzkum, protokol, projekt, práce. Projekt sanace podle ní vychází z protokolu o průzkumu a musí obsahovat zdůvodnění zvolených metod. Nabídka je čtvrtý krok a čísla do ní chodí z druhého.

Co nabídce předchází: placený průzkum a protokol

První hovor a prohlídka domu jsou zdarma a nezávazné. Průzkum zdiva už ne. Vrtá se do zdi, vzorky jdou do laboratoře a výstupem je protokol. Je to placená objednávka, jejíž cenu řekneme dopředu, a protokol zůstává vám; můžete s ním jít i jinam. K objednání prací vás nezavazuje.

Norma popisuje, co do průzkumu patří: posouzení technického stavu konstrukcí z hlediska mechanické odolnosti a stability, průzkum zdiva na vlhkost a na druhy a obsahy solí, chemická analýza podzemní vody v kontaktu se základy a posouzení základových, inženýrskogeologických a hydrogeologických poměrů.

Vzorky na vlhkost odebíráme jádrovým vrtáním bez vodního výplachu z hloubky 100 až 150 mm od líce zdi s otlučenou omítkou. Mělčeji do čísla mluví okolní prostředí. Vzorek jde hned do parotěsné vzorkovnice, laboratoř ho zváží vlhký, vysuší při 105 °C a zváží znovu. Vzorky na soli se berou z hloubky do 20 mm, přednostně zdicí malta ze spár, nejméně dva nad sebou ve svislém profilu.

Protokol podle normy obsahuje poznatky z místního šetření, fotodokumentaci, popis provedených průzkumů, zakreslení míst odběru vzorků do plánů objektu, výsledky průzkumu základové půdy, hodnocení laboratorních analýz na vlhkost a salinitu, formulaci příčin a způsobů vlhnutí a zasolení a doporučení rozsahu sanace včetně technických charakteristik navržených konstrukcí a materiálů.

Dvě věci z toho výčtu mají přímý dopad na nabídku. Zakreslená místa odběru vzorků určují, kde se bude měřit po dokončení. Soli se posuzují po druzích zvlášť, protože chloridy, dusičnany a sírany mají různé hranice a druh soli rozhoduje o materiálu omítky. Jak se vlhkost měří a proč přiložený přístroj na omítce nestačí, rozebírá článek Měření vlhkosti zdiva.

Pět znaků z vedlejšího článku a kde jsou v naší nabídce

Seznam znaků špatné nabídky má cenu jen tehdy, když se dá obrátit proti tomu, kdo ho napsal. Tabulka níž je přesně to: pět znaků z článku o zbytečné sanaci a řádek našeho papíru, na kterém se každý z nich dá zkontrolovat.

Když v papíře, který od nás dostanete, některý z těch řádků nenajdete, je to důvod se ozvat. Seznam neplatí jen na ostatní.

Jak je nabídka rozepsaná

Nad položkami stojí dva odstavce a ani jeden z nich neobsahuje číslo. První je příčina vlhnutí přepsaná z protokolu, jednou větou a bez podmiňovacího způsobu. Druhý je zdůvodnění metody: proč tahle a proč ne ostatní, včetně mezí, které norma u zvolené metody jmenuje. U silně rozrušeného zdiva je chemická metoda nevhodná. U elektroosmózy norma sama uvádí, co její účinnost snižuje: bludné proudy v zeminách, nechráněná kovová potrubí a instalace ve zdivu a anorganické soli ve zdivu.

Pak teprve přijdou položky. Každá nese pět údajů.

• Co se dělá. Konkrétní práce, ne skupina prací. Prořezání ložné spáry a vložení izolace je položka. Sanace zdiva položka není, protože se pod ni vejde cokoli.
• Kde v domě. Místnost a stěna, ve shodě se zákresem v protokolu. Podle toho se dá i po letech dohledat, co se v tom místě dělalo.
• V jaké výměře. Metry, metry čtvereční, kusy, hodiny. Výměra pochází z měření na místě, ne z odhadu podle fotky.
• Čím. Materiál nebo technologie jménem, u omítek s požadovanými vlastnostmi. Norma u zatvrdlých sanačních malt jmenuje objemovou hmotnost, pórovitost nad 40 %, faktor difuzního odporu, kapilární vzlínání, pevnost v tlaku 1,5 až 5,0 MPa a odolnost proti solím. To se dá porovnat s technickým listem.
• K čemu to má vést. Krátká věta o funkci. Sanační omítka je podle normy doplňkové nepřímé opatření, které samo zdroje vlhnutí neodstraňuje a zdivo nevysušuje, takže v nabídce nikdy nestojí sama. Vždy je u ní napsáno, s jakým hlavním opatřením se kombinuje.

Postup prací v čase je v harmonogramu a popisuje ho samostatný článek Jak probíhá sanace krok za krokem. Tam jsou i smluvní věci, které se do nabídky promítají: kontrolní body, technologické přestávky a záruka.

Co v ceně není

Tahle část je v nabídce pojmenovaná a je v ní vždycky. Ne v poznámce pod čarou, ale jako vlastní oddíl s nadpisem. Patří do něj:

• Práce, o kterých se rozhodne až po otevření konstrukce. Stav zhlaví trámů, stav zdiva pod omítkou a stav podkladu pod podlahou se z povrchu zjistit nedají. Tahle místa jsou v nabídce jmenovitě vypsaná jako místa s neznámým stavem, ne vyčíslená.
• Opatření mimo zdivo. Oprava svodu, spád terénu, okapový chodník, úprava větrání. Když je průzkum označí za součást řešení, stojí v nabídce jako samostatná část, aby bylo vidět, kolik stojí odstranění příčiny a kolik náprava následků.
• Povrchové úpravy nad rámec sanačního souvrství. Malba, obklady, podlahové krytiny, zpětná montáž zařizovacích předmětů. Řada lidí si je dělá sama.

Ověřovací měření po 12 a 24 měsících v nabídce naopak je, ale jako vlastní řádek s vlastní cenou, ne skrytě v ceně prací. Proč, je v oddílu o doložení výsledku.

Co se ukáže až po otevření konstrukce

U starých domů se to stává a nepředstíráme, že ne. Otlučená omítka odhalí rozrušené zdivo, vytažená podlaha chybějící izolaci, odkrytý strop napadené zhlaví trámu.

Postup je v nabídce popsaný předem a má tři kroky. Zjištění se nafotí a zapíše do stavebního deníku, což je aplikace z portfolia Otakara Hobzy, kterou na stavbách používáme. Dostanete ho i s návrhem řešení a s cenou dřív, než se cokoli udělá. Rozhodujete vy, a než rozhodnete, práce na tom místě stojí.

Nabídka je v tomhle bodě záměrně neúplná a je to v ní napsané. Úplná nabídka na dům, do kterého ještě nikdo neviděl, by byla přesnější jen zdánlivě.

Jak se to promítne do ceny: cost + fee

Sanace u nás běží stejným způsobem financování jako ostatní práce. Cena má dvě části a obě vidíte zvlášť.

Cost jsou skutečné náklady: materiál, práce řemeslníků, doprava, stroje, laboratorní rozbory. Každý náklad má doklad, který dostanete. K materiálu nepřidáváme přirážku a slevy, které získáme objemem u dodavatelů, zůstávají vám v plné výši.

Fee je odměna firmy za vedení prací, koordinaci řemesel a převzetí odpovědnosti. Je sjednaná ve smlouvě předem, pevně, a s náklady se nezvedá. Její výše je věc konkrétní smlouvy a padne při jednání o rozsahu.

Pro nabídku na sanaci to má jeden praktický důsledek. Zjištění po otevření konstrukce vstoupí do nákladů v doložené výši a naše odměna kvůli němu neroste. Nemáme tedy důvod hledat na starém domě práci navíc. Celý mechanismus i s tím, jak vypadá otevřené účetnictví stavby, popisuje stránka Transparentní stavba: cost + fee a Open Book. Stejně se počítá cost plus fee u rekonstrukce, kde článek o ceně ukazuje i to, kdy jsou dvě nabídky neporovnatelné.

Druhá strana téhle metody, narovinu: skutečné náklady nejsou paušál. U sanace starého domu se hýbou podle toho, co se pod omítkou najde. Kdo potřebuje jedno pevné číslo podepsané předem, tomu tenhle způsob nesedne, a je lepší to vědět před podpisem než po něm.

Čím se výsledek doloží

Odvedená práce se pozná hned. Odstraněná příčina až za roky. Proto je v nabídce část, která s prováděním nemá nic společného a týká se měření.

Norma zavádí stupeň účinnosti sanace v procentech. Počítá se z hmotnostní vlhkosti zdiva před zásahem, z vlhkosti za dva roky po jeho skončení a z rovnovážné vlhkosti nenamáhaného zdiva, která se u staršího a nikoli nadměrně zasoleného cihelného zdiva uvažuje 3 % hmotnostní. Za dva roky by neměl klesnout pod 50 %.

Aby se to dalo spočítat, musí existovat vstupní hodnota. Vzorky se proto odebírají před zahájením prací, z hloubky 100 až 150 mm od líce zdi s otlučenou omítkou, a místa odběru jdou do zákresu. Vracíme se dvakrát: po 12 měsících, aby bylo vidět, že vlhkost klesá, a po 24 měsících pro výsledek. Měří se stejnou metodou a ve stejných místech.

Norma zároveň uvádí, že se měření obsahu vlhkosti obvykle provádí na smluvním základě. Tedy jen tehdy, když je ujednané. Samo se neudělá, a proto má v nabídce vlastní řádek s vlastní cenou. Co všechno z měření vznikne za dokumenty, popisuje článek Co vám po sanaci doložíme.

Dva roky nejsou vymyšlená lhůta. Vyschnutí zdiva na ustálený obsah vlhkosti je podle normy proces na několik let a závisí na tloušťce a druhu zdiva, na výchozí vlhkosti, na zasolení, na vytápění a na větrání. Zeď, která je půl roku po zásahu vlhká, tedy nic nedokazuje. Rozhodne měření v dohodnutém termínu.

Tohle je zároveň jediná část nabídky, která jde proti nám. Dokud kritérium v papíře není, nedá se doložit ani úspěch, ani neúspěch. Když tam je, dá se doložit obojí.

Když z průzkumu vyjde, že sanace není potřeba

Část vlhkých zdí se sanovat nemá a průzkum to ukáže. U kondenzace je řešením teplota povrchu, množství páry v místnosti a její odvod. U zatékání svod, vpusť nebo spád terénu. V obou případech by vodorovná clona odvedla přesně to, co umí, a zeď by zůstala mokrá. Co se v takovém případě zaplatí, rozebírá článek Kolik stojí zbytečná sanace.

Třetí případ je vlhkost, která se roky nemění, nic se u ní nerozpadá a je ve sklepě bez pobytu osob. Tam zásah do zdiva přinese výdaj a žádnou doložitelnou změnu užívání. Rozebírá to článek Tři případy, kdy se vlhký sklep sanovat nemá.

Když to z průzkumu vyjde, napíšeme to do protokolu a nabídka na sanaci nevznikne. Zaplatíte průzkum, který jste si objednali, a odejdete se zápisem, pojmenovanou příčinou a doporučeným opatřením. Protokol je váš a můžete s ním jít kamkoli. Průzkum, po kterém pokaždé následuje sanace, není průzkum.

Časté dotazy

Proč nedostanu cenu hned po telefonu?

Protože po telefonu neznáme příčinu vlhnutí a bez ní neumíme vybrat metodu. Nacenit umíme hned jednu věc: průzkum a protokol. U zdiva je to placený průzkum, jehož cenu řekneme dopředu, objednává se samostatně a protokol z něj zůstává vám; můžete s ním jít i jinam. Zdarma a nezávazně je první hovor a prohlídka domu. Teprve z protokolu vzniká nabídka na práce, ve které je výměra, metoda a zdůvodnění, proč právě ta.

Co všechno je v nabídce rozepsané?

Každá položka nese pět údajů: co se dělá, kde přesně v domě, v jaké výměře a jednotce, jakým materiálem nebo technologií a k čemu to má vést. Nad položkami stojí příčina vlhnutí z protokolu a zdůvodnění metody. Pod nimi stojí pojmenovaný oddíl o tom, co v ceně není, a ujednání o ověřovacím měření po 12 a 24 měsících. Souhrnná položka typu sanace zdiva se u nás v nabídce neobjeví.

Co se stane s cenou, když se po otevření konstrukce ukáže něco navíc?

Zjištění se zapíše, nafotí a pošle vám dřív, než se cokoli udělá. Rozhodujete o tom vy. Účtujeme metodou cost + fee, takže nové práce vstoupí do nákladů v doložené výši a naše odměna sjednaná ve smlouvě se kvůli nim nezvedne. Nabídka proto vedle položek obsahuje i jmenovitý seznam míst, kde otevření konstrukce něco odhalit může, například zhlaví trámů nebo stav zdiva pod omítkou.

Co když z průzkumu vyjde, že sanace není potřeba?

Napíšeme to do protokolu a nabídka na sanaci nevznikne. Stává se to u vlhkosti z kondenzace a u zatékání, kde je řešením větrání, vytápění, oprava svodu nebo spád terénu, a u sklepů bez pobytu osob, kde se roky nic nemění. Zaplatíte průzkum, který jste si objednali, a dostanete zápis s pojmenovanou příčinou a doporučeným opatřením. Průzkum, po kterém pokaždé následuje sanace, není průzkum.

Shrnutí

Nabídka na sanaci se u nás dá přečíst pozpátku. Od kritéria úspěchu k metodě, od metody k příčině, od příčiny k protokolu.

Předem naceníme jen průzkum. Je placený, jeho cenu řekneme dopředu a protokol zůstává vám i tehdy, když práce zadáte někomu jinému nebo vůbec.

Položky nabídky nesou místo v domě, výměru, materiál a větu o funkci. Souhrnná položka typu sanace zdiva se v ní neobjeví.

Co v ceně není, má vlastní oddíl s nadpisem, a nálezy po otevření konstrukce mají předem popsaný postup: nafotit, poslat, počkat na vaše rozhodnutí.

A když v tom papíře některá z těch vrstev chybí, chybí i u nás. Pak je na místě se zeptat a odpověď si nechat připsat do nabídky.

Zdroje

ČSN P 73 0610 Hydroizolace staveb, Sanace vlhkého zdiva, Základní ustanovení, vydání 11/2000: obsah průzkumu a protokolu o průzkumu; projekt sanace vychází z protokolu a obsahuje zdůvodnění zvolených metod; odběr vzorků na vlhkost z hloubky 100 až 150 mm a na soli z hloubky do 20 mm po druzích, nejméně dva nad sebou.

Tamtéž: doporučené vlastnosti zatvrdlých sanačních malt včetně pórovitosti nad 40 % a pevnosti v tlaku 1,5 až 5,0 MPa; sanační omítkový systém jako doplňkové nepřímé opatření; chemická metoda nevhodná u silně rozrušeného zdiva; vlivy snižující účinnost elektroosmózy; stupeň účinnosti sanace, lhůta dvou let, mez 50 %, rovnovážná vlhkost 3 % a měření na smluvním základě. Písmeno P znamená předběžnou normu; platnost je vhodné ověřit ve Věstníku ÚNMZ.

Sušení vzorku při 105 °C, jádrové vrtání bez vodního výplachu a kontrolní odběry po 12 a 24 měsících: odborné publikace k sanaci starých budov a směrnice WTA. Obsah nabídky, pět údajů u položky, oddíl o tom, co v ceně není, postup při nálezu po otevření konstrukce a způsob financování cost + fee jsou naše smluvní podmínky, ne požadavek normy.