Domů · Poradna: demolice a bourání
Cena
Cena demolice domu: položky, co ji zvedá a jak porovnat nabídky
Krátká odpověď: cena demolice je součet položek v pěti blocích: příprava, staveniště, bourání, odpad a dokončení. Nejvíc ji zvedá azbest, sousední dům za společnou zdí a suť, kterou nejde roztřídit. Vlastní ceník demolic nemáme. Cenu vašeho objektu rozepíšeme po položkách až po prohlídce. Stav k říjnu 2026.
Kolik stojí demolice domu?
Tolik, kolik stojí položky z tabulky, sečtené pro váš objekt. Jedno číslo pro všechny domy neexistuje. Dva domy stejné velikosti se liší tím, co je v nich, co stojí vedle nich a kam půjde suť.
Tabulka ukazuje, co do ceny demolice patří a jaký doklad k položce dostanete.
| Blok | Položka | Co v ní je | Doklad pro vás |
|---|---|---|---|
| Příprava | Dokumentace pro odstranění stavby | projektant, stavební průzkum, statické posouzení stability v jednotlivých etapách bourání | projektová dokumentace |
| Příprava | Rozbor podezřelých materiálů | odběr vzorků a laboratorní rozbor na azbest a jiné nebezpečné látky | protokol z laboratoře |
| Příprava | Povolení a stanoviska | žádost o povolení odstranění stavby, stanoviska dotčených orgánů, správní poplatek | povolení odstranění stavby, závazné stanovisko k odpadům |
| Příprava | Odpojení sítí | vyjádření vlastníků sítí, odpojení vody, plynu, elektřiny a kanalizace | vyjádření vlastníků sítí, fotky odpojených přípojek |
| Staveniště | Zařízení staveniště | oplocení ohroženého prostoru, v zastavěném území vysoké nejméně 1,8 m, štítek u vstupu, voda na kropení proti prachu | fotky oplocení a štítku |
| Staveniště | Pasport sousedních staveb | fotky a zápis stavu sousedních domů před bouráním | zápis s fotkami |
| Bourání | Vyklizení a demontáž | okna, dveře, sanita, kovy a dřevo vyjmuté zvlášť k opětovnému použití nebo recyklaci | vážní lístky, doklady o předání |
| Bourání | Odstranění azbestu | firma s povolením krajské hygienické stanice, zabalení a předání do zařízení | kopie povolení hygieny, doklad o předání |
| Bourání | Vlastní bourání | nadzemní část, sklep a základy podle rozsahu, ruční, strojní nebo kombinované bourání, stálý dozor | stavební deník, fotky postupu |
| Bourání | Zajištění sousedních staveb | statické zajištění podle dokumentace pro odstranění stavby | zápis v deníku, fotky |
| Odpad | Nakládka a doprava | nakládka po druzích odpadu, doprava do zařízení na odpad | faktury za stroje a dopravu |
| Odpad | Předání odpadu | poplatek zařízení podle druhu: beton, cihly, směsný odpad, nebezpečný odpad | vážní lístky, faktury zařízení |
| Dokončení | Zásyp a úprava pozemku | zásyp sklepa a jámy, úprava terénu, odvádění dešťové vody a zeleň podle povolení | fotky hotového pozemku |
| Dokončení | Doklady pro úřad | soubor dokladů o tom, jak se naložilo s materiály a odpady | kopie dokladů, které stavebník posílá obci s rozšířenou působností |
Položky z bloku Příprava vznikají dřív, než se začne bourat. Řádek, který vaše stavba nepotřebuje, má v nabídce stát s poznámkou, proč odpadá.
Malá kůlna nebo zahradní domek bez azbestu může být drobná stavba, která povolení odstranění stavby nepotřebuje. Rodinný dům a garáž ho potřebují vždy. Vyřízení povolení popisuje článek povolení k demolici.
Proč cena demolice za metr krychlový nefunguje?
Metr krychlový obestavěného prostoru měří velikost domu. Neřekne, kolik je v domě azbestu, jak čistě půjde suť třídit a jestli dům stojí u souseda. Na těchto třech věcech závisí, kolik řádků tabulky se zaplní.
Vezměte dvě stodoly stejného objemu. První stojí na samotě, má pálené tašky a cihlové zdi. Druhá stojí v řadě domů u návsi a má eternitovou krytinu. U druhé přibude rozbor, firma na azbest, oplocení, zajištění společné zdi a pasport sousedů. Objem mají stejný. Seznam položek má druhá stodola delší.
Když vám někdo nabídne cenu za metr krychlový, zeptejte se, které řádky z tabulky v ní jsou. Odpověď „všechno“ bez rozpisu se s jinou nabídkou porovnat nedá.
Co zvedá cenu demolice?
Sedm věcí. Každá přidá do nabídky řádek nebo zvětší řádek, který tam už je.
Azbest a jiné nebezpečné látky
Azbest bývá v eternitové krytině a fasádních deskách, v azbestocementových rourách, v komínových vložkách a v izolacích kolem kotlů. Okem se nepozná. Jistotu dá laboratorní rozbor.
Azbest odstraňuje firma s povolením krajské hygienické stanice. Práci s azbestem musí hygieně ohlásit nejméně 30 dní předem. Nabídku sestavíme podle výsledků rozboru. Když rozbor ještě není, nabídka uvede, kdy a kdo ho udělá, a položky, které na jeho výsledku závisí. Když azbest najdeme až při bourání, práci v tom místě zastavíme. Pokračuje se po ohlášení a s firmou, která povolení má.
Druhý důsledek je odpad. Suť, kterou azbest znečistí, už nejde odvézt jako čistý recyklovatelný odpad. Předání takové suti stojí víc. Rozbor se týká i dehtových lepenek, impregnovaných trámů a tmelů, které mohou obsahovat PCB.
Na našich zakázkách bez rozboru podezřelého materiálu nebouráme. Postup průzkumu popisuje článek průzkum před demolicí.
Sousední dům a úzká ulice
V řadové zástavbě se sousední stavby staticky zajišťují podle dokumentace pro odstranění stavby. U společné zdi se často bourá ručně nebo kombinovaně. Stavební úřad v povolení stanoví i podmínky pro provoz na komunikaci.
Před bouráním se dělá pasport sousedního domu. Je to fotodokumentace a zápis jeho stavu. Předpis ho přímo nenařizuje. Měření trhliny popisuje článek trhlina ve zdi starého domu.
Stodola na samotě má místo pro stroj i pro mezideponii suti. Ohrožený prostor je menší a sousedé jsou dál. Rozdíl uvidíte v řádcích zařízení staveniště a zajištění sousedních staveb. Dohodu se sousedy a bezpečnost staveniště popisuje článek bezpečnost a sousedé při demolici.
Konstrukce domu
Postup bourání určí projektant podle konstrukce domu. Dřevěné stropy se bourají ručně až po odstranění zdí nad nimi. Klenba se smí bourat uvolněním konstrukce, která ji drží, jen strojně. Strojní bourání a bourání staveb vyšších než přízemních probíhají jen pod stálým dozorem pověřené osoby.
Volbu mezi ručním a strojním bouráním popisuje článek ruční, nebo strojní demolice.
Sklep, základy a podzemní prostory
Do nabídky patří odpověď, jestli se bourají i základy a jestli se zasype sklep. Dutiny, studny a podzemní prostory se zasypou nebo zajistí ještě před bouráním. Úpravu pozemku po odstranění stavby stanoví povolení.
Suť z domu je odpad a s odpadem se nakládá v zařízení k tomu určeném. Recyklát ze zařízení má průvodní doklad.
Kolik suti půjde roztřídit
Při bourání se materiál třídí na místě. Zvlášť jde beton, cihly, kovy, dřevo, sklo, okna a dveře. Zvlášť jdou i odpady s nebezpečnými složkami. Ty nesmí znečistit zbytek suti.
Čistý druh má v katalogu odpadů vlastní číslo, například beton 17 01 01. Směsný stavební a demoliční odpad má číslo 17 09 04. Zařízení na odpad bere čistý beton a cihly za jiných podmínek než směsný odpad. Na našich zakázkách třídíme na místě a vážní lístky ukládáme do Open Book.
Nakládání se sutí a doklady k němu popisuje článek odpad z demolice.
Přístup stroje a vzdálenost zařízení na odpad
Kam stroj nezajede, tam přibývá ruční práce. Každá cesta do zařízení na odpad je položka dopravy. Vzdálenější zařízení znamená víc kilometrů na každý odvoz.
Co z domu zůstane
Když se bourá jen část domu a zbytek se dál užívá, postup musí stanovit zajištění a kontroly zbývající části. Zdi, které drží balkon nebo arkýř, se bourají až po zajištění těchto konstrukcí. Zajištění má v nabídce vlastní řádek.
Když z domu zůstane většina a zbytek se přestavuje, počítejte cenu jako rekonstrukci. Rozpis její ceny popisuje článek kolik stojí rekonstrukce domu.
Co musí být v nabídce na demolici?
Rozsah, rozpis po položkách a seznam dokladů, které dostanete. Bez těchto tří částí nabídka neříká, co kupujete. Projděte ji podle seznamu:
- co přesně se bourá: nadzemní část, sklep, základy, zpevněné plochy, oplocení
- jestli je v ceně dokumentace pro odstranění stavby a který projektant ji zpracuje
- výsledek rozboru podezřelých materiálů, nebo řádek s tím, kdy a kdo rozbor udělá
- jak se odstraní azbest: firma s povolením hygieny a termín v harmonogramu
- technologie bourání a kdo vykonává stálý dozor
- oplocení, zajištění sousedních staveb a pasport sousedů
- druhy odpadu, odhad jejich množství a zařízení, kam půjdou
- kdo je původcem odpadu a kdo uzavře smlouvu se zařízením
- zásyp a úprava pozemku podle povolení
- seznam dokladů, které po bourání dostanete
- cena bez DPH a s DPH
Kdo je původcem odpadu, napište do smlouvy. Zákon o odpadech žádá, aby původce měl předání stavebního a demoličního odpadu zajištěné písemnou smlouvou ještě před jeho vznikem. Doklady o předání si nechte předat vždy. Obci s rozšířenou působností je po odstranění stavby posílá stavebník.
Praktický krok: než podepíšete smlouvu o dílo, požádejte o seznam dokladů, které dostanete po každém odvozu a po skončení bourání. V seznamu mají být vážní lístky, faktury zařízení na odpad a doklad o předání azbestu, pokud v domě byl.
Nabídku s těmito řádky vám připravíme po prohlídce objektu. Poptávku pošlete přes formulář na hlavní stránce.
Jak porovnat dvě nabídky na demolici?
Položte je vedle sebe a projděte řádky tabulky. U každé položky zapište, jestli je v ceně, kolik stojí, nebo chybí. Součty porovnejte až při stejném rozsahu.
Nižší cena může mít poctivý důvod. Jedna nabídka nebourá základy, druhá ano. Jedna počítá se zásypem, druhá ho nechává na vás. Takový rozdíl je v rozsahu a o ceně práce nic neříká.
Zeptejte se, když nabídka slibuje „odvoz suti kamkoli“ a nemá řádek s vážními lístky. Stejně se ptejte u nabídky se zásypem sklepa vlastní sutí nebo s jedním kontejnerem na všechno. Bez dokladů o předání nemáte čím prokázat, kam odpad odešel. Doklady přitom posíláte úřadu vy.
Nález, který před bouráním zjistit nejde, se kryje rezervou mimo cenu díla. Rozdíl mezi rezervou a přirážkou popisuje článek skryté náklady rekonstrukce. Stejný seznam použijte i na naši nabídku.
Jak účtujeme demolici v režimu cost plus fee?
Platíte skutečné náklady doložené fakturami a k nim odměnu firmy sjednanou ve smlouvě předem. Odměna se s náklady nezvedá. Když se odveze víc suti, zaplatíte víc zařízení na odpad. Naše odměna zůstane stejná.
V Open Book vidíte u demolice tyto doklady:
- faktury zařízení na odpad a vážní lístky ke každému odvozu
- faktury za stroje a dopravu
- faktury řemeslníků, kteří fakturují firmě, v plné výši a bez naší přirážky
- fotky postupu bourání
Čas lidí na stavbě měří elektronická docházka. Kamera na stavbě je druhá kontrola. Celou metodu popisuje stránka Transparentní stavba.
Pevná cena má výhodu, kterou cost plus fee nemá. Konečnou částku znáte předem a riziko nálezu nese zhotovitel. Zhotovitel si ho ale započítá do ceny předem. U malého, prozkoumaného objektu bez azbestu je pevná cena rozumná volba.
Kdy demolici neobjednávat a kdy bourání zastavíme?
- Stavba potřebuje povolení odstranění stavby a vy ho ještě nemáte. Bourání začne až po povolení. Povolení navíc určí postup a způsob bourání a nabídka se mu přizpůsobí.
- V objektu je podezřelý materiál a rozbor chybí. Bez rozboru nebouráme.
- Při bourání se objeví materiál podezřelý z azbestu. Práci v tom místě zastavíme a zajistíme rozbor.
- Ohrožený prostor není vymezený nebo chybí písemný příkaz k bourání. Bez nich nezačínáme.
- Azbest sami neodstraňujeme. Odstraní ho firma s povolením hygieny. Pokračujeme až po jeho zabalení a odvozu.
- Statiku nezajišťujeme. Postup v etapách a zajištění sousedních staveb určuje dokumentace pro odstranění stavby.
- Dům ještě může sloužit. Než zaplatíte demolici, porovnejte ji s rekonstrukcí podle článku rekonstrukce, nebo demolice.
Co musí být v nabídce na demolici
Jedenáct položek, ze kterých se skládá cena demolice, od dokumentace a průzkumu po doklady pro úřad. Zaškrtněte, co nabídka obsahuje. U každé položky, která chybí, pomůcka řekne, na co se zhotovitele zeptat.
Bez JavaScriptu se nic nepočítá. Zaškrtávejte položky, které nabídka obsahuje, a u každé, která chybí, si přečtěte větu „Když ne“ pod ní.
Příprava
Když ne: Zeptejte se, kdo dokumentaci a průzkum zajistí a jestli je rozbor podezřelých materiálů hotový. Nabídka bez průzkumu počítá s domem bez azbestu. Když se azbest najde, mění se postup, termín i cena.
Když ne: Zeptejte se, kdo vyjádření vlastníků sítí vyžádá, kdo přípojky odpojí a kdo zaplatí práci správců sítí.
Staveniště
Když ne: Zeptejte se, jak bude ohrožený prostor vymezený a jestli je oplocení v ceně.
Když ne: Zeptejte se, kdo pasport udělá a kdy. Když žádná sousední stavba bouráním dotčená není, má nabídka napsat, proč položka odpadá.
Bourání
Když ne: Zeptejte se, co se vyjme před bouráním a kam to půjde.
Když ne: Zeptejte se, kdo nebezpečné materiály odstraní a kde je to v harmonogramu. Když rozbor azbest nenašel, má nabídka napsat, že položka odpadá a proč.
Když ne: Zeptejte se, co přesně se bourá a jestli i sklep a základy. Rozdíl v rozsahu vysvětlí část rozdílu mezi nabídkami.
Když ne: Zeptejte se, jak a podle čeho se sousední stavba zajistí. Statické zajištění určuje dokumentace.
Odpad
Když ne: Zeptejte se, kam která suť pojede, a chtějte vážní lístek ke každému odvozu. Do smlouvy napište, kdo je původcem odpadu a kdo uzavře smlouvu se zařízením. Smlouva musí existovat dřív, než odpad vznikne.
Dokončení
Když ne: Zeptejte se, čím se jáma zasype a jaký doklad k zásypu dostanete. Suť je odpad. Recyklát ze zařízení má průvodní doklad.
Když ne: Požádejte o seznam dokladů, které po bourání dostanete. Doklady úřadu posíláte vy.
Pomůcka nehodnotí výši ceny a žádnou cenu neuvádí. Položky jsou z předpisů ve zdrojích článku, stav k říjnu 2026. Nejistotu rozpočtu u nálezů, které před bouráním zjistit nejde, rozebírá pomůcka v článku skryté náklady rekonstrukce. S JavaScriptem zůstávají zaškrtnutí jen v tomto prohlížeči a tlačítko Vynulovat je smaže. Nic se neodesílá.
Časté dotazy
Kolik stojí demolice rodinného domu?
Jedno číslo pro všechny domy neexistuje. Cena je součet položek: dokumentace, rozbory, odpojení sítí, zařízení staveniště, bourání, doprava, předání odpadu a úprava pozemku. Nejvíc ji mění nález azbestu, společná zeď se sousedem a míra třídění suti. Cenu rozepíšeme po prohlídce objektu.
Proč se cena demolice nepočítá za metr krychlový?
Objem domu neřekne, kolik je v něm azbestu, jak čistě půjde suť třídit a jestli dům stojí u souseda. Dva domy stejného objemu proto mají jiný seznam položek. Ptejte se, které položky jsou v ceně za metr krychlový.
Kdo zajišťuje smlouvu se zařízením na odpad z demolice?
Původce odpadu. Smlouvu musí mít písemně ještě před vznikem odpadu, i když je nepodnikající fyzická osoba. Výjimkou je množství, které od vás podle své vyhlášky převezme obec. Kdo je původcem, napište do smlouvy o dílo. Doklady o předání si nechte předat, obecnímu úřadu obce s rozšířenou působností je posílá stavebník.
Je v ceně demolice i zásyp a úprava pozemku?
Jen když to nabídka uvádí. Úpravu pozemku po odstranění stavby stanoví povolení, například odvádění dešťové vody a zeleň. Zeptejte se, čím se jáma zasype a jaký doklad k zásypu dostanete.
Další díly poradny
- Průzkum
Průzkum před demolicí
Azbest, nebezpečné látky, znečištění, statika, podzemí a přípojky: sedm kroků průzkumu, u každého kontrola a doklad.
- Odpad
Odpad z demolice a doklady
Smlouva se zařízením před bouráním, třídění podle katalogových čísel, oddělený azbest a doklady pro obec s rozšířenou působností.
- Cena
Kolik stojí rekonstrukce domu
Cenu neurčuje plocha, ale kolik vrstev domu otevřete. Jak sestavit rozsah a porovnat nabídky.
Chystáte demolici a chcete nabídku, ve které vidíte každý řádek?
Než se domluvíme na termínu prohlídky, řekneme vám, jestli zakázku vezmeme, jestli je prohlídka placená a kolik stojí. Nabídku dostanete po položkách. Během bourání vidíte v Open Book faktury zařízení na odpad, vážní lístky a faktury za stroje.
Zdroje a předpisy
- Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění účinném od 11. 6. 2026: § 247 odst. 1 (stavbu podléhající povolení nebo stavbu s azbestem lze odstranit jen na základě povolení odstranění stavby), § 248 (žádost uvádí způsob provádění bouracích prací a informaci o azbestu, přílohou je dokumentace pro odstranění stavby), § 249 (povolení stanoví postup a způsob bourání, oznámení stavebního podnikatele a úpravu pozemku po odstranění), § 157 odst. 1 písm. e) (dokumentaci pro odstranění jednoduché stavby pro bydlení zpracuje projektant jako projektovou dokumentaci), příloha č. 1 (drobné stavby, stavby pro bydlení a garáže mezi ně nepatří).
- Vyhláška č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb, příloha č. 10, obsah dokumentace pro odstranění stavby: výsledky stavebního průzkumu s vyhodnocením azbestu a jiných nebezpečných látek, způsob odpojení sítí a vyjádření jejich vlastníků, množství, druhy a kategorie odpadů, statické posouzení stability v jednotlivých etapách.
- Zákon č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví, § 41: práci s azbestem zaměstnavatel ohlásí orgánu ochrany veřejného zdraví nejméně 30 dnů před zahájením, práce s azbestem vyžaduje rozhodnutí o povolení.
- Nařízení vlády č. 361/2007 Sb., kterým se stanoví podmínky ochrany zdraví při práci, § 20: hodnocení rizika práce s azbestem zahrnuje ověření jeho přítomnosti, podezřelé materiály se bez ověřitelných informací analyzují.
- Nařízení vlády č. 591/2006 Sb., o bližších minimálních požadavcích na bezpečnost a ochranu zdraví při práci na staveništích, příloha č. 3 část XII Bourací práce: vymezení ohroženého prostoru a v zastavěném území oplocení nejméně 1,8 m, stálý dozor u strojního bourání a u staveb vyšších než přízemních, písemný příkaz před zahájením, statické zajištění sousedních staveb, kropení proti prachu, bourání klenby uvolněním jen strojně, dřevěné stropy ručně po odstranění zdí nad nimi, zajištění části stavby, která se dál užívá.
- Zákon č. 541/2020 Sb., o odpadech: § 15 odst. 2 písm. b) a c) (původce stavebního a demoličního odpadu má předání zajištěné písemnou smlouvou před jeho vznikem a umí předání prokázat, platí i pro nepodnikající fyzické osoby s výjimkou množství, které převezme obec), § 93a (po odstranění stavby podléhající povolení zašle stavebník doklady o naložení s materiály a odpady obecnímu úřadu obce s rozšířenou působností), § 146 odst. 3 písm. a) (závazné stanovisko k odstranění stavby z hlediska nakládání s odpady).
- Vyhláška č. 273/2021 Sb., o podrobnostech nakládání s odpady, § 42 a příloha č. 24: oddělené soustřeďování materiálů k opětovnému použití, recyklovatelných odpadů a odpadů s nebezpečnými složkami, nebezpečné odpady nesmí znečistit ostatní, odpad s azbestem se neprodleně zabalí, označí a předá do zařízení.
- Vyhláška č. 8/2021 Sb., o Katalogu odpadů a posuzování vlastností odpadů (Katalog odpadů), skupina 17: 17 01 01 beton, 17 09 04 směsné stavební a demoliční odpady.