Dva byty jako dvě jednotky v katastru: prohlášení a kdo co dodá

Co je jednotka a čím se liší od bytu?

Jednotka je byt spolu s podílem na společných částech domu a pozemku. Byt a podíl jsou spojené a oddělit je nejde. Jednotka je podle občanského zákoníku nemovitá věc. Každou jednotku jde proto samostatně prodat, darovat nebo zastavit.

Byt je pojem stavebního zákona a rozhoduje o něm stavební úřad. Jednotka je pojem občanského zákoníku. Při rozdělení domu vlastníkem vzniká zápisem do veřejného seznamu, u domů do katastru nemovitostí. Stavební část rozdělení popisuje článek rozdělení rodinného domu na dva byty. Tři úrovně přestavby srovnává článek dům pro dvě generace: jak začít.

Kdy může v rodinném domě vzniknout jednotka?

Jen v domě aspoň se dvěma byty, stanoví § 1158 odst. 1 občanského zákoníku. Rodinný dům smí mít podle stavebního zákona nejvýš tři samostatné byty. Dům, ve kterém přibyla jen druhá kuchyň a koupelna, zůstává jedním bytem a na jednotky rozdělit nejde.

Byt musí být podle vyhlášky č. 146/2024 Sb. stavebně uzavřený a mít aspoň jedno WC a jednu koupelnu. Bez toho druhý byt nevznikne a nevznikne ani jednotka. Druhou koupelnu a kuchyň popisuje článek druhá koupelna a kuchyň v patře.

Jestli a jak jde váš dům rozdělit na dva byty, ukáže náčrt dvou variant rozdělení z placené prohlídky domu.

Jakými cestami jednotky vznikají?

Občanský zákoník zná čtyři cesty:

• zápis do katastru po prohlášení vlastníka, který rozdělí své právo k domu a pozemku na jednotky,
• zápis po ujednání spoluvlastníků nebo manželů,
• rozhodnutí soudu při vypořádání spoluvlastnictví nebo společného jmění,
• výstavba podle písemné smlouvy o výstavbě.

Smlouva o výstavbě slouží i pro změnu domu, kterou jednotky teprve vzniknou. Má-li jednotka vzniknout stavební úpravou domu bez vymezených jednotek, ujednají strany ve smlouvě i vymezení jednotek a převod podílu. Výstavbou vznikne jednotka, když je dům navenek uzavřený obvodovými stěnami a střechou a byt obvodovými stěnami. Kterou cestu zvolit, posoudí advokát nebo notář.

Co musí obsahovat prohlášení vlastníka?

Prohlášení obsahuje podle občanského zákoníku aspoň:

• údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území,
• označení bytů aspoň číslem a umístěním a účel jejich užívání,
• určení a popis společných částí a těch, které užívá jen jeden vlastník,
• velikost podílů na společných částech,
• práva a závady, které se vznikem jednotek přecházejí na vlastníky.

K prohlášení se přikládají půdorysy všech podlaží nebo jejich schémata. Ukazují polohu bytů a společných částí a uvádějí podlahové plochy bytů. Připraví je geodet nebo projektant. Podkladem jsou výkresy skutečného provedení, které dodáme po stavbě.

Jak velký podíl připadne na každý byt?

Neurčí-li se podíly jinak, platí poměr podlahové plochy bytu k ploše všech bytů v domě. Prohlášení může podíly určit i jako stejné, nebo podle povahy, rozměrů a umístění bytu. Vzorový příklad: byt v přízemí má 80 m², byt v patře 60 m². Podíly jsou 80/140 a 60/140, tedy 4/7 a 3/7.

Podle podílu přispívají vlastníci na správu domu a pozemku, pokud prohlášení neurčí jinak.

Co po rozdělení patří oběma vlastníkům?

Pozemek, hlavní konstrukce domu a části podstatné pro jeho tvar a vzhled jsou vždy společné. Společné je i zařízení, které slouží i druhému vlastníkovi. Platí to, i když některou z těchto částí užívá jen jeden vlastník. Střecha, nosné zdi a společné rozvody tak patří oběma.

Vlastník jednotky smí svůj byt uvnitř stavebně upravovat. Nesmí ale ohrozit, změnit ani poškodit společné části. Nový otvor v nosné zdi po vzniku jednotek se proto týká i druhého vlastníka. Statické posouzení otvoru popisuje článek nosná zeď a změna dispozice. Změnu prohlášení schvalují vlastníci jednotek, dotčený vlastník písemně.

Co si připravit před schůzkou s advokátem nebo notářem?

Prohlášení vychází z rozhodnutí vlastníka domu. Připravte si je předem:

• kde přesně leží který byt a k čemu bude sloužit,
• které části domu a pozemku bude užívat jen jeden z vlastníků, například část zahrady,
• jestli mají podíly odpovídat podlahovým plochám bytů, nebo být stejné,
• jaká práva a závady na domě a pozemku váznou a mají přejít na vlastníky jednotek,
• půdorysy všech podlaží s plochami bytů od geodeta nebo projektanta.

Kdo co dodává: firma, projektant, geodet, advokát a katastr?

Rozdělení domu na jednotky má stavební a právní část. Tabulka ukazuje, kdo dodá kterou část a podle čeho.

Jaké další doklady katastr k zápisu jednotek žádá, ověří geodet a advokát. Daně, poplatky, převody mezi generacemi a zástavu hypotékou s vámi řeší advokát nebo notář. Právní radu ani odhad ceny nemovitosti nedáváme.

Kdy přestavbu na dvě jednotky nezačneme?

V těchto situacích práci odložíme. U každé je krok, po kterém můžeme začít:

• cílem jsou dvě jednotky, ale v domě má vzniknout jen druhá domácnost bez samostatného bytu. Nejdřív musí vzniknout samostatný byt, jednotky přijdou až po něm,
• druhý byt nemá vlastní WC a koupelnu nebo není stavebně uzavřený. Jako byt ho nepředáme. Co byt potřebuje, popisuje článek druhá koupelna a kuchyň v patře,
• rozdělení vyžaduje nový otvor v nosné zdi a statik ho neposoudil. Bez posouzení statika ho nevybouráme. Statika zajistíte vy nebo projektant jako součást projektu,
• přestavba nemá projekt, ačkoli v domě vzniká druhý byt. Bez projektu nestavíme. Projekt připraví autorizovaný projektant. Když žádného nemáte, poradíme vám při prohlídce, jak ho vybrat.

Stav nosných zdí, stropů a rozvodů zjistíme na placené prohlídce, dřív než se cokoli bourá.