Domů · Poradna: dům pro dvě generace
Dům pro dvě generace
Dům pro dvě generace: dvě domácnosti, dva byty, nebo dvě jednotky?
Krátká odpověď: nejdřív si ujasněte, kterou ze tří úrovní chcete. Dvě domácnosti v jednom bytě, dva samostatné byty, nebo dvě jednotky zapsané v katastru. Podle úrovně se liší povolení, projekt i to, jestli potřebujete advokáta. Mezi dvěma byty žádá norma stěnu s neprůzvučností aspoň 53 dB, uvnitř jednoho bytu 40 dB.
- Jaké jsou tři úrovně domu pro dvě generace?
- Kterou úroveň potřebujete?
- Co dělá z druhé domácnosti samostatný byt?
- Potřebuje přestavba stavební povolení?
- Jak dům rozdělit: po patrech, nebo svisle?
- Kdo co při přestavbě dělá?
- V jakém pořadí postupovat?
- Na co se v domě rodičů podívat dřív než na dělení?
- Kolik přestavba stojí?
- Kdy přestavbu odložit?
Jaké jsou tři úrovně domu pro dvě generace?
Každá úroveň obsahuje tu předchozí. Liší se tím, kolik bytů v domě podle zákona vznikne a komu patří.
- Dvě domácnosti v jednom bytě. Druhá kuchyň, druhá koupelna, případně vlastní vstup nebo předsíň. Dům zůstává jedním bytem.
- Dva samostatné byty. Každý byt je stavebně uzavřený a má vlastní WC a koupelnu. Mezi byty platí přísnější požadavky na zvuk. Požární řešení dvou bytů je součástí projektu.
- Dvě jednotky v katastru. Vlastník rozdělí dům se dvěma byty prohlášením na jednotky. Jednotka je podle občanského zákoníku věc nemovitá.
Tabulka ukazuje, co se mezi úrovněmi mění. Hodnoty zvuku jsou z ČSN 73 0532 a platí na hotové stavbě.
| Co se mění | Dvě domácnosti | Dva byty | Dvě jednotky |
|---|---|---|---|
| Kolik bytů dům podle zákona má | jeden | dva, rodinný dům smí mít nejvýš tři | dva |
| Kuchyň, WC a koupelna | druhá kuchyň a koupelna podle potřeby | každý byt aspoň jedno WC a jednu koupelnu | jako dva byty |
| Stěna mezi domácnostmi, R′w | aspoň 40 dB | aspoň 53 dB | aspoň 53 dB |
| Strop mezi domácnostmi, R′w a kročejový hluk L′n,w | aspoň 47 dB, kročej nejvýš 58 dB | aspoň 54 dB, kročej nejvýš 53 dB | aspoň 54 dB, kročej nejvýš 53 dB |
| Požární řešení | podle rozsahu úprav | požárně bezpečnostní řešení v projektu | jako dva byty |
| Povolení a kolaudace | podle rozsahu úprav, rozhodne stavební úřad | zpravidla povolení a kolaudace, rozhodne stavební úřad | jako dva byty |
| Katastr | jeden dům | jeden dům | dvě jednotky, společné části patří oběma vlastníkům |
| Kdo přibude | projektant, pokud úpravy potřebují povolení | projektant, statik, požární specialista | k tomu advokát nebo notář a geodet |
Úroveň „dvě domácnosti“ předpis jako zvláštní kategorii nezná. Dům v ní zůstává jedním bytem a mezi domácnostmi platí jen požadavky uvnitř bytu. Do katastru ji jako dvě jednotky zapsat nejde. Jednotky podle § 1158 občanského zákoníku vzniknou jen v domě aspoň se dvěma byty.
Kterou úroveň potřebujete?
Rozhoduje, co s domem plánujete po přestavbě. Odpovězte si na tři otázky dřív, než objednáte projekt.
- Budete spolu hospodařit? Pokud rodiče a děti sdílejí vstup, sklep i zahradu a dělit dům neplánují, zpravidla stačí dvě domácnosti v jednom bytě.
- Budete část domu pronajímat? Nájemník je cizí domácnost. Uvnitř jednoho bytu norma chrání před hlukem jen hodnotami pro pokoje téhož bytu. Mezi dvěma byty jsou hodnoty přísnější.
- Budete chtít jeden byt prodat, darovat nebo zastavit zvlášť? Takovou samostatnou věc tvoří jednotka. Jednotky vzniknou jen v domě aspoň se dvěma byty, proto potřebujete i druhou úroveň.
Zástavu, hypotéku, daně a převod mezi generacemi s vámi řeší advokát nebo notář. Odpovědi na tři otázky výš si vezměte i k němu.
Plánujete dva byty až později? Ověřte s projektantem už dnes, jestli nové stěny a strop dosáhnou hodnot pro dva byty. Pokud ne, budete je později přestavovat.
Kterou úroveň váš dům potřebuje a jak se rozdělí, ukáže pomůcka Jak se váš dům rozdělí níže.
Co dělá z druhé domácnosti samostatný byt?
Byt je podle stavebního zákona soubor místností, který stavebním uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení. Vyhláška č. 146/2024 Sb. k tomu žádá dvě věci. Byt musí být stavebně uzavřený. Musí mít aspoň jednu záchodovou mísu a jednu koupelnu.
Rodinný dům smí mít podle § 13 písm. c) stavebního zákona nejvýš tři samostatné byty. Čtvrtým bytem by přestal být rodinným domem. Limity podlaží a pravidla povolení popisuje článek rozdělení rodinného domu na dva byty.
Mezi dvěma byty žádá ČSN 73 0532 přísnější zvukovou izolaci stěn a stropů než uvnitř bytu. Laboratorní číslo z technického listu příčky na stavbě vyjde nižší. Rozdíl a skladby stěn rozebírá článek zvuková izolace mezi dvěma byty.
Dva byty potřebují požárně bezpečnostní řešení v projektu. Rodinný dům s nejvýš třemi byty patří podle ČSN 73 0833 zpravidla do skupiny OB1. Požadavky na stěny, dveře a hlásiče kouře popisuje článek požární oddělení dvou bytů.
Potřebuje přestavba stavební povolení?
Záleží na rozsahu. Bez povolení jdou jen stavební úpravy, které splní čtyři podmínky současně:
- nezasahují do nosných konstrukcí,
- nemění vzhled domu ani způsob jeho užívání,
- nemohou zhoršit požární bezpečnost,
- dům není kulturní památka.
Vznik druhého bytu zpravidla znamená zásah do nosných zdí, rozvodů i požární bezpečnosti. Pak jde o povolení a kolaudaci. Rozhodne stavební úřad.
Než objednáte projekt, požádejte stavební úřad o předběžnou informaci. Úřad podle § 174 stavebního zákona do 30 dnů odpoví, jestli záměr potřebuje povolení a kolaudaci. Celý postup od prohlídky po kolaudaci popisuje článek povolení a kolaudace při rozdělení domu.
Jak dům rozdělit: po patrech, nebo svisle?
Dům jde rozdělit třemi způsoby. Po patrech se společným schodištěm, svisle na dvě poloviny, nebo přístavbou nového vstupu. Volbu určí schodiště, únik při požáru, zvuk a vedení odpadů. Všechny tři způsoby a rozměry schodiště popisuje článek dva vchody, nebo společná chodba.
Odpady a vodu pro druhou koupelnu a kuchyň řeší článek druhá koupelna a kuchyň v patře. Druhý byt může vzniknout i na půdě, bez nového pozemku. Výšky, okna a izolaci popisuje článek podkroví jako druhý byt.
Místo dělení domu jde na zahradě postavit menší stavbu pro bydlení. I ta potřebuje projekt a povolení. Podmínky popisuje článek domek pro rodiče na zahradě. Přestavbu jde spojit s úpravou přízemí pro rodiče, bez schodů a prahů. Postup popisuje článek dům na stáří: čím začít.
Kdo co při přestavbě dělá?
- Vy jako stavebník rozhodnete o úrovni a požádáte stavební úřad o předběžnou informaci a o povolení.
- Projekt pro povolení i pro provádění stavby připraví autorizovaný projektant. U staveb pro bydlení autorizaci mít musí. Máte-li vlastního, stavíme podle jeho projektu. Když žádného nemáte, poradíme vám při prohlídce, jak ho vybrat.
- Statik navrhne nové otvory v nosných zdech a posoudí zatížení stropů. Statiku sami nezajišťujeme.
- Požární specialista nebo projektant zpracuje požárně bezpečnostní řešení dvou bytů.
- Stavební úřad vydá předběžnou informaci, povolení a kolaudační rozhodnutí.
- My stavíme podle projektu. Rozvody a výztuhy fotíme před zakrytím. Na konci předáme dokumentaci skutečného provedení a fotky rozvodů.
- Advokát nebo notář sepíše u třetí úrovně prohlášení vlastníka. Geodet nebo projektant připraví výkresy jednotek.
Obsah prohlášení a postup zápisu popisuje článek zápis dvou jednotek do katastru.
Na čem se rodina dohodne před prohlídkou?
Odpovězte si spolu na šest otázek:
- kdo bude bydlet ve kterém podlaží, teď a za deset let,
- co budete sdílet: vstup, sklep, zahradu, prádelnu, parkování,
- jestli bude část domu někdy pronajatá,
- jestli má jít jeden byt prodat, darovat nebo zastavit zvlášť,
- jestli mají mít rodiče ložnici a koupelnu v přízemí bez schodů. Úpravy popisuje článek dům na stáří: čím začít,
- kdo bude platit kterou část přestavby. Převody a vypořádání mezi generacemi s vámi řeší advokát nebo notář.
Odpovědi vezměte na prohlídku. Dům projdeme s oběma generacemi.
V jakém pořadí postupovat?
- Placená prohlídka domu. Dům změříme a projdeme ho s oběma generacemi. Zjistíme stav nosných zdí, stropů, rozvodů a vlhkosti. Do 7 dní od prohlídky dostanete náčrt dvou variant rozdělení a seznam prací po etapách. Na jejich základě pak připravíme nabídku s položkami.
- Předběžná informace stavebního úřadu. Zeptejte se na povolení, kolaudaci a parkovací stání pro druhý byt.
- Projekt se statikou a požárním řešením. Projektant kreslí podle odpovědi úřadu a podle zaměření domu.
- Povolení. Žádost podáte s dokumentací od projektanta.
- Stavba po etapách. Pracujeme tak, aby jedna kuchyň, koupelna a ložnice zůstaly v provozu a rodiče mohli v domě bydlet.
- Kolaudace. Změna rodinného domu s povolením ji zpravidla potřebuje. Rozhodne stavební úřad.
- Prohlášení vlastníka a zápis jednotek. Jen u třetí úrovně. Kdy prohlášení podat, řekne advokát.
Pořadí stavebních prací ve starém domě popisuje článek postup rekonstrukce po etapách. Vlivy na délku stavby rozebírá článek doba rekonstrukce.
Na co se v domě rodičů podívat dřív než na dělení?
Jde-li o dům z 60. až 80. let, opravuje se v pořadí voda, statika, rozvody, obálka, povrchy. Vlhký sokl a rozvody v původních trasách se řeší před dělením, protože dělení povede nové rozvody. Místa ke kontrole vyjmenovává článek rekonstrukce domu ze 70. let. Kdy je výhodnější novostavba, rozebírá článek rekonstrukce, nebo demolice.
Kolik přestavba stojí?
Cena záleží na úrovni, na stavu domu a na tom, co předepíše projekt. Do 7 dní od placené prohlídky dostanete náčrt dvou variant rozdělení a seznam prací po etapách. Na jejich základě pak připravíme nabídku s položkami. Platíte skutečné náklady doložené fakturami a k nim odměnu firmy sjednanou předem. Rozpis vidíte v Open Book. Položky ceny bez čísel rozebírá článek z čeho se skládá cena přestavby na dva byty.
Kdy přestavbu odložit?
V těchto situacích práci odložíme. U každé je krok, po kterém můžeme začít:
- nový vstup nebo dispozice potřebuje otvor v nosné zdi a chybí návrh statika. Bez něj nebouráme. Statika zajistíte vy nebo projektant jako součást projektu. Postup popisuje článek nosná zeď a změna dispozice,
- zdivo je vlhké u podlahy. Nová koupelna ani příčky vlhkost nevyřeší. Nejdřív průzkum vlhkosti a sanace. Průzkum vlhkosti s protokolem děláme jako placenou službu, cenu řekneme předem a protokol zůstane vám, i když práci zadáte jinde,
- přestavba potřebuje povolení a projekt zatím není. Bez projektu nestavíme. Projekt připraví autorizovaný projektant. Když žádného nemáte, poradíme vám při prohlídce, jak ho vybrat,
- územní plán nebo úřad druhý byt nepřipustí. Zjistíte to žádostí o předběžnou informaci, odpověď přijde do 30 dnů. Proto patří před projekt,
- chcete zapsat dvě jednotky a v domě je jen jeden byt. Občanský zákoník to nedovoluje, nejdřív musí vzniknout dva byty.
Vlhkost zdiva a stav nosných zdí zjistíme na placené prohlídce, dřív než se cokoli bourá.
Jak se váš dům rozdělí: která úroveň vám stačí
Šest otázek o domě a o tom, jak spolu chcete bydlet. Vzorový dům se s každou odpovědí rozdělí na domácnosti, byty, nebo jednotky. Pomůcka řekne úroveň, co k ní patří, kdo co udělá a kde začít.
| Úroveň | Kdy stačí | Co k ní patří |
|---|---|---|
| 1. dvě domácnosti v jednom bytě | Budete spolu hospodařit a dům dělit neplánujete. | Dům zůstává jedním bytem. Mezi domácnostmi platí jen hodnoty uvnitř bytu: stěna R’w aspoň 40 dB, strop aspoň 47 dB, kročejový hluk nejvýš 58 dB (ČSN 73 0532, tab. 1, ř. 1). Jestli úpravy potřebují povolení, rozhodne jejich rozsah a stavební úřad. |
| 2. dva samostatné byty | Budete bydlet odděleně, nebo část domu pronajmete. | Každý byt je stavebně uzavřený a má vlastní WC a koupelnu (vyhláška 146/2024 § 49 a příloha 3). Stěna mezi byty má na stavbě dosáhnout R’w aspoň 53 dB, strop aspoň 54 dB a kročejový hluk nejvýš 53 dB (ČSN 73 0532, tab. 1, ř. 2). Zpravidla půjde o povolení a kolaudaci, rozhodne stavební úřad. |
| 3. dvě jednotky v katastru | Chcete jeden byt prodat, darovat nebo zastavit zvlášť. | K dvěma bytům přibude prohlášení vlastníka, které sepíše advokát nebo notář (občanský zákoník § 1164 a § 1166). Výkresy jednotek připraví geodet nebo projektant. Pozemek, střecha a hlavní konstrukce zůstanou společné (§ 1160). |
Kdo co udělá: Vy rozhodnete o úrovni a požádáte úřad o předběžnou informaci; Stavební úřad předběžná informace, u dvou bytů povolení a kolaudace; Projektant projekt; u stavby pro bydlení vždy autorizovaný (§ 156); My prohlídka domu (přijede jednatel Ing. Otakar Hobza), stavba podle projektu, rozvody fotíme před zakrytím, faktury každé etapy vidíte v Open Book; Statik otvor v nosné zdi a zatížení stropů; statiku sami nezajišťujeme; Požární specialista požárně bezpečnostní řešení dvou bytů; Laboratoř měření zvukové izolace mezi byty na stavbě; Advokát nebo notář prohlášení vlastníka; Geodet nebo projektant výkresy jednotek.
Pomůcka třídí záměr podle stavebního zákona, vyhlášky 146/2024 Sb., ČSN 73 0532, ČSN 73 0833 a občanského zákoníku. Nic nepočítá v korunách, žádnou úroveň nedoporučuje jako lepší a nenahrazuje projektanta ani stavební úřad. Kresba je vzorový příklad, ne váš dům. Pomůcka sama nic neodesílá ani neukládá. Tlačítko jen otevře e-mail s vašimi odpověďmi ve vašem poštovním programu. Text můžete upravit a odesíláte ho sami. Odeslaný e-mail zpracujeme podle zásad ochrany osobních údajů.
Časté dotazy
Kolik bytů může mít rodinný dům?
Nejvýš tři samostatné byty. Stanoví to § 13 písm. c) stavebního zákona. Dům musí splnit i další podmínky, například nejvýš dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní a podkroví. Dům se dvěma byty tak zůstává rodinným domem.
Potřebuje dům pro dvě generace stavební povolení?
Záleží na rozsahu. Druhá kuchyň bez zásahu do nosných zdí je jiný záměr než nový byt s vlastním vstupem. Vznik druhého bytu povolení a kolaudaci zpravidla potřebuje. Rozhodne stavební úřad, zeptat se můžete předem v předběžné informaci.
Jdou dva byty v rodinném domě zapsat do katastru zvlášť?
Ano, jako dvě jednotky. Jednotky vzniknou jen v domě aspoň se dvěma byty, zápisem prohlášení vlastníka do katastru. Prohlášení sepíše advokát nebo notář, výkresy jednotek geodet nebo projektant. My dodáme stavbu a podklady o tom, co se postavilo.
Mohou rodiče během přestavby v domě bydlet?
Pokud to rozsah přestavby dovolí, ano. Podmínkou je, aby během stavby zůstala v provozu jedna kuchyň, koupelna a ložnice. Na takové etapy stavbu dělíme. Kdy to nejde, například při výměně stropu nebo rozvodů celého domu, řekneme při prohlídce.
Další díly poradny
- Dům pro dvě generace
Dva byty v rodinném domě: povolení
Kolik bytů smí mít rodinný dům, kdy přestavba potřebuje povolení, kdo zpracuje projekt a co chce úřad ke kolaudaci.
- Dům pro dvě generace
Zvuková izolace mezi byty
Požadavky na stěnu a strop mezi byty, rozdíl mezi laboratoří a stavbou, příčka, předstěna, plovoucí podlaha na dřevěném stropu a měření.
- Starší dům
Rekonstrukce domu z 60. až 80. let
Co má generace domů z 60. až 80. let společného a v jakém pořadí se to opravuje, aby se nic neplatilo dvakrát.
Chcete vědět, jak rozdělit váš dům?
Dům změříme, projdeme ho s rodiči i s vámi a zjistíme stav nosných zdí, stropů, rozvodů a vlhkosti. Do 7 dní od prohlídky dostanete náčrt dvou variant rozdělení a seznam prací po etapách. Na jejich základě pak připravíme nabídku s položkami. Na prohlídku přijede jednatel firmy Ing. Otakar Hobza. Prohlídka je placená a její cenu vám pošleme dřív, než se domluvíme na termínu. Stačí napsat, kde dům stojí, kolik má podlaží a kolik lidí v něm má bydlet.
Zdroje a předpisy
- Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění účinném od 11. 6. 2026: § 13 písm. c) (rodinný dům nejvýše se třemi samostatnými byty, podlaží), § 13 písm. i) (byt), § 156 odst. 1 a 2 (projektant, u staveb pro bydlení bez výjimky), § 174 odst. 1 (předběžná informace do 30 dnů), § 230 odst. 2 (kolaudace jednoduchých staveb pro bydlení), příloha č. 1 odst. 1 písm. e) (stavební úpravy bez povolení, čtyři podmínky).
- Vyhláška č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu: § 49 odst. 1 (byt musí být stavebně uzavřený), příloha č. 3 bod 1 (byt aspoň s jednou záchodovou mísou a jednou koupelnou).
- ČSN 73 0532 Akustika, Ochrana proti hluku v budovách (prosinec 2020): tab. 1 řádek 1 (mezi obytnými místnostmi téhož bytu stěna R′w aspoň 40 dB, strop R′w aspoň 47 dB a L′n,w nejvýš 58 dB) a řádek 2 (mezi byty v rodinném domě s více než jedním bytem stěna R′w aspoň 53 dB, strop R′w aspoň 54 dB a L′n,w nejvýš 53 dB).
- ČSN 73 0833 Požární bezpečnost staveb, Budovy pro bydlení a ubytování (2010) se změnami Z1 (2013) a Z2 (2020): čl. 3.5 a) (rodinný dům skupiny OB1).
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník: § 1158 odst. 1 (bytové spoluvlastnictví jen v domě aspoň se dvěma byty), § 1159 (jednotka je věc nemovitá), § 1160 odst. 2 (společné části), § 1164 odst. 1 a § 1166 (vznik jednotky prohlášením vlastníka a jeho obsah).