Dům pro dvě generace · Brno a Vyškovsko
Přestavba domu pro dvě generace v Brně a na Vyškovsku
Druhý byt v domě rodičů místo koupě nového. Bee Workers s.r.o. přestaví rodinný dům tak, aby v něm bydlely dvě domácnosti: rodiče a děti, nebo vy a nájemník. Druhá kuchyň a koupelna, vlastní vstup, zvuková izolace mezi patry a podle potřeby dva samostatné byty. Stavíme podle projektu a všechny stavební práce vedeme jednou smlouvou o dílo. První prohlídka domu je placená, cenu řekneme předem.
Rozsah
Tři úrovně přestavby
Každá další úroveň obsahuje tu předchozí. Kterou potřebujete, záleží na tom, jestli chcete dům někdy dělit, pronajímat nebo prodávat po částech.
Dvě domácnosti v jednom domě
Druhá kuchyň a koupelna, vlastní vstup nebo předsíň, zvukové oddělení pater. Dům zůstává jedním bytem a jedním odběrným místem.
Poradna: Dům pro dvě generace: jak začít
Dva samostatné byty
K tomu oddělené rozvody a měření, stěny a stropy mezi byty podle požadavků na zvukovou izolaci, požární řešení a povolení změny stavby (dokumentaci a žádost připraví projektant). Rodinný dům smí mít nejvýš tři samostatné byty.
Poradna: Rozdělení domu na dva byty, Zvuková izolace mezi byty
Dvě jednotky v katastru
K tomu podklady pro prohlášení vlastníka, aby šel každý byt samostatně zastavit, darovat nebo prodat. Právní část dělá advokát nebo notář, výkresy jednotek geodet nebo projektant.
Poradna: Zápis dvou jednotek do katastru
Jak se váš dům rozdělí: která úroveň vám stačí
Šest otázek o domě a o tom, jak spolu chcete bydlet. Vzorový dům se s každou odpovědí rozdělí na domácnosti, byty, nebo jednotky. Pomůcka řekne úroveň, co k ní patří, kdo co udělá a kde začít.
| Úroveň | Kdy stačí | Co k ní patří |
|---|---|---|
| 1. dvě domácnosti v jednom bytě | Budete spolu hospodařit a dům dělit neplánujete. | Dům zůstává jedním bytem. Mezi domácnostmi platí jen hodnoty uvnitř bytu: stěna R’w aspoň 40 dB, strop aspoň 47 dB, kročejový hluk nejvýš 58 dB (ČSN 73 0532, tab. 1, ř. 1). Jestli úpravy potřebují povolení, rozhodne jejich rozsah a stavební úřad. |
| 2. dva samostatné byty | Budete bydlet odděleně, nebo část domu pronajmete. | Každý byt je stavebně uzavřený a má vlastní WC a koupelnu (vyhláška 146/2024 § 49 a příloha 3). Stěna mezi byty má na stavbě dosáhnout R’w aspoň 53 dB, strop aspoň 54 dB a kročejový hluk nejvýš 53 dB (ČSN 73 0532, tab. 1, ř. 2). Zpravidla půjde o povolení a kolaudaci, rozhodne stavební úřad. |
| 3. dvě jednotky v katastru | Chcete jeden byt prodat, darovat nebo zastavit zvlášť. | K dvěma bytům přibude prohlášení vlastníka, které sepíše advokát nebo notář (občanský zákoník § 1164 a § 1166). Výkresy jednotek připraví geodet nebo projektant. Pozemek, střecha a hlavní konstrukce zůstanou společné (§ 1160). |
Kdo co udělá: Vy rozhodnete o úrovni a požádáte úřad o předběžnou informaci; Stavební úřad předběžná informace, u dvou bytů povolení a kolaudace; Projektant projekt; u stavby pro bydlení vždy autorizovaný (§ 156); My prohlídka domu (přijede jednatel Ing. Otakar Hobza), stavba podle projektu, rozvody fotíme před zakrytím, faktury každé etapy vidíte v Open Book; Statik otvor v nosné zdi a zatížení stropů; statiku sami nezajišťujeme; Požární specialista požárně bezpečnostní řešení dvou bytů; Laboratoř měření zvukové izolace mezi byty na stavbě; Advokát nebo notář prohlášení vlastníka; Geodet nebo projektant výkresy jednotek.
Pomůcka třídí záměr podle stavebního zákona, vyhlášky 146/2024 Sb., ČSN 73 0532, ČSN 73 0833 a občanského zákoníku. Nic nepočítá v korunách, žádnou úroveň nedoporučuje jako lepší a nenahrazuje projektanta ani stavební úřad. Kresba je vzorový příklad, ne váš dům. Pomůcka sama nic neodesílá ani neukládá. Tlačítko jen otevře e-mail s vašimi odpověďmi ve vašem poštovním programu. Text můžete upravit a odesíláte ho sami. Odeslaný e-mail zpracujeme podle zásad ochrany osobních údajů.
Postup
Jak přestavba probíhá
Čtyři kroky od první prohlídky po předání.
1. Placená prohlídka
Dům změříme, projdeme ho s oběma generacemi a zjistíme stav nosných zdí, stropů, rozvodů a vlhkosti. Na prohlídku přijede jednatel firmy. Výstup do 7 dní od prohlídky: náčrt dvou variant rozdělení a seznam prací po etapách. Na jejich základě pak připravíme nabídku s položkami.
2. Projekt a povolení
Projekt připraví autorizovaný projektant. Máte-li vlastního, stavíme podle jeho projektu. Když žádného nemáte, poradíme vám při prohlídce, jak ho vybrat. Do projektu patří i statika a požární řešení, pokud je přestavba vyžaduje. Statiku sami nezajišťujeme.
3. Stavba po etapách
Pracujeme tak, aby jedna kuchyň, koupelna a ložnice zůstaly v provozu a rodiče mohli v domě bydlet. Rozvody a výztuhy fotíme před zakrytím.
Poradna: Dva vchody, nebo společná chodba, Druhá koupelna a kuchyň v patře
4. Předání
Dostanete fotky rozvodů a výztuh pořízené před zakrytím. U dvou jednotek podklady o tom, co se postavilo, pro advokáta a geodeta.
Na co dáváme pozor
Co rozhoduje o tom, jestli se dvě domácnosti snesou
Dvě rodiny v jednom domě slyší kroky, vodu i televizi. Tyto věci se řeší před stavbou, ne po ní.
Zvuk mezi patry a byty
Stěna mezi dvěma byty má mít na stavbě vzduchovou neprůzvučnost aspoň 53 dB, stěna mezi pokoji jednoho bytu aspoň 40 dB (ČSN 73 0532). Hodnota z technického listu příčky je laboratorní, na stavbě vyjde nižší.
Poradna: Zvuková izolace mezi dvěma byty
Požární oddělení
Jestli budou dva byty jedním požárním úsekem, nebo dvěma, jak se z nich uniká a kde budou hlásiče kouře, stanoví požárně bezpečnostní řešení v projektu. My ho stavíme.
Poradna: Požární oddělení dvou bytů
Voda a odpady v patře
Nová koupelna nebo kuchyň v patře potřebuje odpad se spádem a stoupačku. Kudy povedou, rozhoduje o dispozici víc než příčky.
Poradna: Druhá koupelna a kuchyň v patře
Podkroví jako druhý byt
Půda bez nového pozemku. Rozhoduje výška, osvětlení, větrání a tepelná izolace střechy.
Poradna: Podkroví jako druhý byt
Domek pro rodiče na zahradě
Někdy je místo dělení domu lepší malá stavba pro bydlení na zahradě. Stavební zákon pro ni má vlastní pravidla.
Poradna: Domek pro rodiče na zahradě
Cena a rozpis
Přestavba za cenu, kterou vidíte položku po položce. Rozpis v Open Book.
Platíte skutečné náklady, tedy materiál a práci řemeslníků doložené fakturami, a k nim odměnu firmy sjednanou předem. Řemeslníci fakturují firmě a na jejich práci přirážku nepřidáváme. Z čeho se cena přestavby skládá, rozebírá článek Z čeho se skládá cena přestavby na dva byty.
Za dílo ručíme zárukou 60 měsíců, na jakost a koncové prvky 36 měsíců. Podmínky záruky jsou ve smlouvě o dílo. Odměna firmy je pevná a smluvně zastropovaná k datu předání. Když se stavba protáhne z důvodů na naší straně, za dobu po sjednaném termínu si odměnu neúčtujeme. Materiál a práci řemeslníků platíte podle dokladů i po termínu. Vaše nároky z prodlení podle smlouvy a zákona tím nejsou dotčeny.
Metodu cost + fee v detailu vysvětluje stránka Transparentní stavba. Na přestavbu navazuje úprava domu na stáří: rodiče se přestěhují do přízemí upraveného bez schodů a prahů, patro se oddělí pro děti.
Pracujeme v Brně, v okrese Brno-venkov a na Vyškovsku, například ve Šlapanicích, Kuřimi, Rousínově, Slavkově u Brna, Bučovicích a ve Vyškově. Bee Workers s.r.o. je plátce DPH, v nabídce uvádíme cenu bez daně, daň i cenu s daní.
Kdy to nedělat
Kdy přestavbu odložit
Tři situace, kdy je potřeba nejdřív vyřešit něco jiného.
Nový otvor v nosné zdi bez statika
Druhý vstup nebo nová dispozice může znamenat otvor v nosné zdi. Bez posouzení statika ho nevybouráme.
Poradna: Nosná zeď a změna dispozice
Vlhké zdivo
Když je dům vlhký u podlahy, nová koupelna ani příčky to nevyřeší. Nejdřív průzkum vlhkosti a sanace. Průzkum s protokolem děláme jako placenou službu.
Územní plán nebo úřad druhý byt nepřipustí
Před projektem si projektant ověří, co pro dům platí podle územního plánu obce, například počet parkovacích stání. Dřív než začne stavba, ne po ní.
Časté dotazy
Na co se ptáte u přestavby pro dvě generace
Nenašli jste odpověď? Napište nám.
Kolik bytů může mít rodinný dům?
Nejvýš tři samostatné byty. Tak rodinný dům vymezuje stavební zákon. Dům se dvěma byty tedy zůstává rodinným domem, pokud splní i další podmínky zákona, třeba počet podlaží. Co to znamená pro povolení přestavby, rozebírá článek Rozdělení rodinného domu na dva byty.
Potřebuje přestavba na dvě domácnosti povolení?
Záleží na rozsahu. Druhá kuchyň v patře je něco jiného než nový byt s vlastním vstupem, zásahem do nosných zdí a změnou počtu bytů. Rozsah posoudí projektant a podle něj se volí postup na stavebním úřadě. Projekt připraví autorizovaný projektant. Máte-li vlastního, stavíme podle jeho projektu. Když žádného nemáte, poradíme vám při prohlídce, jak ho vybrat.
Mohou rodiče během přestavby v domě bydlet?
Pokud to rozsah přestavby dovolí, ano. Stavbu dělíme na etapy tak, aby jedna kuchyň, koupelna a ložnice zůstaly v provozu. Kdy to nejde, třeba při výměně stropu nebo rozvodů celého domu, řekneme při prohlídce.
Je první prohlídka domu placená?
Ano. Na prohlídce dům změříme, projdeme ho s oběma generacemi a do 7 dní od prohlídky dostanete náčrt dvou variant rozdělení a seznam prací po etapách. Na jejich základě pak připravíme nabídku s položkami. Cenu prohlídky včetně DPH vám řekneme předem, ještě než se domluvíme na termínu.
Kdo zapíše dva byty do katastru?
Prohlášení vlastníka, které rozdělí dům na jednotky, sepíše advokát nebo notář a výkresy jednotek geodet nebo projektant. My dodáme stavbu a podklady o tom, co se postavilo. Postup popisuje článek Zápis dvou jednotek do katastru.
Napište, kde dům stojí, kolik má podlaží, kolik lidí v něm má bydlet, a přiložte fotky nebo starý výkres, pokud ho máte. Cenu prohlídky včetně DPH vám pošleme dřív, než se domluvíme na termínu. Poptávku čte a na prohlídku přijede jednatel firmy Ing. Otakar Hobza. Výstup dostanete e-mailem do 7 dní od prohlídky.
Zjistit cenu prohlídky e-mailemMůžete napsat i přes poptávkový formulář.